Что относится к неотделимым улучшениям арендуемого помещения

Предлагаем к прочтению статью. Если вы не найдете ответа по теме "Что относится к неотделимым улучшениям арендуемого помещения" или захотите актуализировать данные на 2020 год, то задавайте вопросы дежурному специалисту.

Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества.

Все улучшения арендованного имущества подразделяют на отделимые и неотделимые. В ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями названы такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Отделимыми считаются такие улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения вреда и использовать отдельно.

Имеющаяся судебная практика по критериям отделимости улучшений имущества, произведенных арендатором, довольно противоречива.

Так, например, суд указал, что двери, кассу, вмонтированную в стену, систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему возможно использовать по общему назначению совместно с арендуемым помещением, данное имущество является составной частью сложной вещи (ст. 134 ГК РФ) и демонтаж этого имущества может нанести существенный ущерб помещению и необходимость проведения ремонтных работ. Поэтому все эти вещи являются неотделимыми улучшениями (см. постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11).

В другом судебном решении двери, рольставни, система безопасности, система кондиционирования, и вентиляции, структурированная кабельная система отнесены судом к отделимым улучшениям (см. постановление Десятого ААС от 03.02.2011 N 10АП-7759/2010).

Поэтому во избежание спорных ситуаций целесообразно оговаривать:

— необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений;

— перечень таких улучшений;

До начала выполнения работ важно получить письменное согласие арендодателя (поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ не подлежит) с определением порядка определения и возмещения расходов.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Для проведения работ по производству отделимых улучшений по общему правилу согласия арендодателя не требуется.

Поскольку отделимые улучшения являются собственностью арендатора, он может их отделить (снять, демонтировать) во время действия договора аренды или по истечении срока действия договора.

Что касается неотделимых улучшений, то здесь арендатор будет вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов на осуществление неотделимых улучшений лишь после прекращения договора аренды.

Если же улучшения (как отделимые, так и неотделимые) произведены за счет амортизационных отчислений, они являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Источник: http://base.garant.ru/58074066/

Улучшения арендованного имущества

Внимание! При использовании материалов с сайта
ссылка на источник www.garant.ru обязательна

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

В настоящее время все больше распространяется аренда помещений. При заключении договора аренды зачастую на первом месте стоит цена, а сам объект договора (помещение) не всегда может соответствовать требованиям арендатора. Приспосабливая помещение под свои нужды, арендатор может его облагородить, изменить интерьер, внутреннюю отделку, установить дополнительное оборудование и т. д. Каковы последствия подобных изменений, фактически являющихся улучшениями арендуемых помещений, и что с ними станет после окончания договора аренды, мы постараемся выяснить в рамках данной статьи.

Общие правила, регулирующие улучшения арендованного имущества, установлены в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Все улучшения арендованного имущества для последующей их оценки и возмещения условно можно поделить на отделимые и неотделимые. При классификации улучшений важной составляющей также является отношение к ним собственника. По этому основанию улучшения подразделяются на произведенные с согласия собственника и без такового (данный фактор играет значимую роль при возмещении затрат арендатору).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, то есть по окончании договора аренды он может забрать имущество, улучшающее объект аренды. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что все отделимые улучшения могут оставаться у собственника имущества, например, если арендная плата установлена не в виде конкретных денежных сумм, а в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Раскрывая эту норму, отдельно следует остановиться на классификации улучшений с точки зрения их отделимости и неотделимости. В статье 623 ГК РФ критерий неотделимости улучшений определен как вред, наносимый имуществу отделением вещи. При этом, какой именно вещи наносится вред (самому арендованному имуществу или же вещи, которую установил арендатор), в статье не установлено. Однако в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям суд отнес вещи, которые могут быть использованы в другом помещении по своему предназначению, то е.сть самостоятельные вещи. В свою очередь, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. N А56-28425/01 суд пришел к выводу, что особенностью отделимых улучшений является возможность их демонтажа, который не повлияет на состояние арендованного помещения. Таким образом, к отделимым улучшениям, с одной стороны, относятся самостоятельные вещи, а с другой — их возможность демонтажа без причинения вреда арендованному помещению.

После прекращения договора аренды при возмещении арендодателем неотделимых улучшений имущества улучшения переходят в его собственность. В пункте 4 статьи 623 ГК РФ содержится императивная норма, в соответствии с которой все улучшения арендованного имущества, независимо от того, являются они отделимыми или нет, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Также следует обратить внимание на то, что арендатор в соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Очевидно, подобные расходы должны быть разумными и необходимыми, так как арендатор не имеет права требовать возмещения затрат на вышеуказанные нужды. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 января 2002 г. N КГ-А40/25-01 суд отказал в удовлетворении иска о возмещении стоимости перепланировки помещения, ссылаясь на несоразмерность затрат при выполнении текущего ремонта.

Читайте так же:  Кассационная жалоба в суд после апелляции

Роман Ларионов,
юрисконсульт компании «Гарант».

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

Источник: http://www.garant.ru/article/6688/

Что относится к неотделимым улучшениям арендуемого помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация арендует нежилые помещения для складов, производства, офиса. В соответствии с требованиями пожарной безопасности проведена реконструкция фасада здания и сделано три пожарных выхода с согласия арендодателя. Организация учла эти объекты как капитальное вложение в арендуемое имущество (неотделимые улучшения) в составе основных средств.
Облагаются ли перечисленные объекты налогом на имущество организаций?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Произведенные арендатором неотделимые капитальные вложения в арендованный объект недвижимости облагаются налогом на имущество организаций. Налог на имущество организаций в отношении рассматриваемого имущества должен исчисляться исходя из среднегодовой стоимости имущества как в 2019 году, так и в 2020 году.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Налог на имущество с капитальных вложений в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Шашкова Елена

Ответ прошел контроль качества

13 декабря 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) При этом с учетом положений п. 29 ПБУ 6/01 под выбытием указанных капитальных вложений можно также понимать окончание договора аренды или возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений.
*(2) Смотрите письма ФНС России от 15.08.2019 N АС-4-21/[email protected], Минфина России от 09.07.2019 N 03-05-05-01/50498, от 16.04.2019 N 03-05-05-01/27085, от 30.07.2018 N 03-05-05-01/53470, от 29.12.2018 N 03-05-05-01/96274, от 27.12.2012 N 03-05-05-01/80, от 03.11.2010 N 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 N 03-05-05-01/46 и др., решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter


Источник: http://www.garant.ru/consult/nalog/1313074/

Неотделимые улучшения арендованного недвижимого имущества

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Неотделимые улучшения объекта недвижимости представляют собой такие изменения, которые не могут считать отдельными без причинения серьезного вреда. Ими может быть пристройка к дому или коммерческому зданию, установка сложной вентиляционной системы. Также учитывается модернизация или реконструкция объекта.

Особенности законодательства

Неотделимые улучшения по ГК РФ устанавливаются статьей 623. Определяется, что если они проведены с согласия собственника и за средства арендатора, расходы по общему правилу возмещаются после завершения срока действия договора. Если затраты понесены, но арендодатель согласие не давал, они не подлежат возмещению.

Важно договариваться о внесении любых изменений в характеристики объекта только по соглашению с его владельцем. Оно не должно быть устным, так как подобные договоренности невозможно подтвердить, особенно, если не было свидетелей.

Что относится к неотделимым улучшениям

Не ведется специальный учет неотделимых улучшений арендованного имущества. Это оценочный критерий, который может решаться в судебном порядке из-за спорной ситуации. Существуют следующие виды стандартных улучшений:

Внимание! Перепланировка это также неотделимое улучшение недвижимого имущества. Так как выполняется демонтаж стен и ненужных конструкций, требуется предварительное согласование в органах местного самоуправления.

Необходимость компенсации

Проблема компенсации регламентируется статьей 623 ГК РФ. Она необходима в том случае, если работы проведены по согласованию с арендодателем. Если арендатор произвел улучшения самостоятельно, компенсация исключается. Собственник может ее выплатить, но только по собственному усмотрению.

Если работы выполнены по предварительному согласованию, а компенсация не выплачивается, необходимо обращаться в суд. Основная проблема — предоставить доказательства, что неотделимые улучшения арендованного имущества выполнены по предварительному согласованию.

В этом случае используется несколько вариантов:

  1. Показания свидетелей. Свидетельства должны не только подтвердить факт услышанного разговора, но и совместные действия сторон.
  2. Видео- и фотоподтверждения. Если удалось получить подобные доказательства, они относятся к доказательной базе.
  3. Письменное соглашение. Это лучший вариант, который является документальным подтверждением. Если арендодатель предлагает провести улучшения, лучше подкрепить выполнение работы отдельным дополнительным соглашением к договору аренды. Указывается размер затрат и объем изменений с перечислением конкретных действий.
  4. Фактическая компенсация. Арендатор проводит работы за счет арендодателя или уменьшает размер платежей за аренду благодаря выполненным работам. Важно иметь график платежей, в котором часть суммы вносится в денежном выражении, а другая является компенсацией за выполненные действия. Проставляются соответствующие подписи. При оформлении расписки указывается, каким образом произведен платеж.

Важно! Один из лучших вариантов, когда необходимость выполнения улучшений фиксируется в договоре аренды. С таким вариантом приходится сталкиваться не часто. Но в этом случае можно одновременно предусмотреть компенсацию.

Спорные случаи

Если арендуются офисные помещения, часто в них приходится вкладывать дополнительные средства. Требуется модернизация, реконструкция или обычный ремонт. Эти изменения зачастую неотделимы.

Президиум ВАС РФ сформулировал Постановление № 2842/10 от 06.07.2010, по которому требования о возмещении могут возникать к тому моменту, когда были завершены. Произведенные арендатором неотделимые улучшения имущества должны компенсироваться. Но существуют некоторые нюансы, по которым арендатор может остаться без компенсации тех расходов, которые были понесены на работы.

Читайте так же:  Ответственность за нарушение защиты персональных данных

Когда расходы не возмещаются

Согласно п. 2 ст 623 ГК РФ, арендатор может возместить стоимость только при соблюдении всех условий:

  1. Право на компенсацию устанавливается условиями договора.
  2. Владелец дал согласие на выполнение работ.
  3. Работы выполнены полностью за счет средств арендатора.

Специальный порядок согласия не устанавливается. Его достаточно прописать в качестве отдельного пункта в договоре аренды. Если он не включен заранее, можно подготовить отдельный документ. Если придется обращаться в суд, сложно доказать правоту, не имея документального подтверждения.

Полезно знать! Арендодатель может включить условие, по которому он становится собственником всех улучшений независимо от того, кто понес за них расходы. В этом случае затраты не компенсируются даже при наличии согласия на подобные действия. Также указывается условие, по которому компенсация не производится, если договор расторгнут досрочно по требованию арендатора.

Особенности учета

Если осуществлена передача неотделимых улучшений, важно убедиться, что собственник согласен на данные действия. Он может и не компенсировать расходы. После окончания договора ему не нужно увеличивать первоначальную стоимость имущества. Не нужно учитывать доходы в виде капитальных вложений, которые устанавливаются в форме неотделимых улучшений при уплате налогов.

Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания рабочего состояния объекта, затраты учитываются единовременно с остальными затратами. Если вложения капитальные, они признаются амортизируемым имуществом. Амортизация капитальных вложений начисляется той стороной, которая несет затраты фактически. Если средства возмещаются, то он и начисляет амортизацию.

В отчетный период включаются расходы в размере не больше 10% в случае капитальных вложений. При использовании данной возможности, в суммарном балансе амортизационных групп учитываются суммы, на которые увеличилась оценка имущества.

Имущественный налог

Если арендатором были внесены изменения в виде капитальных вложений, он получает финансовые выгоды от произведенных действий. Собственник не может пользоваться ими в момент действующего договора аренды. Поэтому именно его назначают плательщиком налога на имущество.

Если же капитальные вложения были возмещены арендодателем в полном объеме до ввода в эксплуатацию, они не будут облагаться налогом и учитываться в составе основных средств организации. Чтобы не платить налог на имущество, следует передать улучшения сразу после завершения работ. Когда арендодатель делать это отказывается, откладывая данный вопрос до завершения договора аренды, придется нести расходы арендатору.

Таким образом, лучшим решением является проведение улучшений через договор аренды или дополнительное соглашение. Но обяязательства можно оформить и другим способом. Главное, чтобы были документальные подтверждения для обеих сторон. Только это становится доказательством при судебном разбирательстве.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Источник: http://infonovostroyki.ru/arenda/neotdelimye-ulucsenia-arendovannogo-nedvizimogo-imusestva.html

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это изменения, которые невозможно убрать без повреждения имущества, переданного в аренду. Такие усовершенствования модернизируют жилплощадь, повышают ее стоимость и продлевают срок ее эксплуатации, но убрать их без причинения вреда внешнему виду помещения не представляется возможным.

Что относится к категории неотделимых улучшений?

Согласно ст. 616 ГК РФ арендатор обязан осуществлять текущие ремонтные работы, которые не влекут за собой значительное увеличение стоимости жилплощади. Это означает, что квартиросъемщик не может самовольно проводить капитальные ремонтные работы. Стандартный ремонт не улучшает технические параметры объекта, поэтому не относится к улучшениям имущества. У арендодателя есть право потребовать восстановления первоначального состояния помещения. Неотделимыми улучшениями можно назвать:

  • техническое оснащение квартиры, установку сигнализации;
  • замену электропроводов и трубопровода;
  • перепланировку жилья;
  • реконструкцию отдельных помещений и жилплощади в целом;
  • высадку деревьев на территории садового участка, если речь идет об аренде частного дома;
  • возведение новых строений на территории собственника;
  • работы по реконструкции (восстановлению) имущества;
  • установка системы видеонаблюдения или пожарной сигнализации;
  • дооборудование объекта – установка лифтов, грузоподъемников, не имеющейся ранее системы отопления, строительство бассейна, проведение канализации.

Прокладка телефонного кабеля, водопровода, замена вентиляционной системы, установка новых дверей и окон также относится к этой категории изменений. По завершении срока аренды все подобные нововведения перейдут в собственность владельца имущества.

Отделимые улучшения переходят в собственность арендатора, если иное не указано в контракте. На их осуществление согласие владельца имущества не требуется.

К отделимым относят новую мебель, осветительные приборы, т. е. все те предметы, которые можно убрать без ущерба арендованному имуществу. При возникновении споров суд может отнести совершенные изменения в категории отделимых или неотделимых на основании заключений экспертов и изучения документации.

О компенсации затрат

На основании ст. 623 ГК РФ затраты на все неотделимые преобразования могут быть компенсированы исключительно в том случае, если они проводились с разрешения владельца данного имущества. Если арендодатель не давал согласие на внесение изменений, то компенсировать затраченные арендатором средства он может только по собственному желанию.

Отмечают несколько способов доказать, что владелец имущества был в курсе совершаемых действий:

  • предоставить фотографии или видеозаписи как подтверждение договоренности обеих сторон;
  • показания свидетелей считаются весомым основанием для подтверждения устного договора с владельцем. В этом случае можно доказать не только согласие арендодателя, но и факт совместного с ним улучшения имущества;
  • подтверждение компенсации понесенных расходов собственником имущества. Это относится к ситуации, когда ремонтные работы ведутся на финансовые средства арендодателя или затраты входят в стоимость аренды. Передачу средств лучше подтверждать распиской с указанием формы платежа во избежание конфликтных ситуаций;
  • оформление письменного согласия. Это наиболее надежный способ. Понадобится составить дополнительное соглашение к имеющемуся договору аренды, в котором важно указать все улучшения, которые планируется провести, а также общую стоимость. В дальнейшем подобное соглашение станет гарантом возврата средств арендодателем.

В дополнительном соглашении нужно указать наименование и объем проводимых работ, дату их начала и окончания. Если такие пункты включены не будут, то автоматически разрешается проводить любые улучшения. Основное условие – арендованное имущество не должно потерять своего первоначального назначения. Например, жилое помещение должно оставаться жилым после всех проведенных работ по его модернизации.

Читайте так же:  Отменили патент на работу
Видео (кликните для воспроизведения).

Необходимо также указать ответственность обеих сторон в случае нарушения пунктов договора аренды или дополнительного соглашения. Например, если владелец имущества досрочно расторгает договор по собственной инициативе, то он должен возместить съемщику все понесенные им расходы на улучшения.

Прежде чем выплатить арендатору средства в счет произведенных им изменений имущества, собственник должен их проанализировать. Сумма компенсации складывается из:

  • расходов на установку улучшения, его изготовления и производства необходимых деталей;
  • стоимости введения их в эксплуатацию;
  • информации из строительных смет и прочих документов о соответствующих работах.

Любые улучшения могут производиться на основании договора аренды. В нем могут быть пункты, в которых арендатору предоставляется право проводить любые виды модернизации имущества без специального разрешения собственника. Здесь же прописывают условия компенсации понесенных им затрат или отсутствия такой компенсации. Могут быть указаны сроки, объем и способ возврата денежных средств.

Споры о неотделимых улучшениях

Если стороны не смогли мирно договориться между собой о вопросах компенсации, то пострадавший участник договора вправе обратиться в районный суд по месту нахождения спорного имущества. Суд уделяет внимание пунктам заключенного договора, проверяет законность проведенных изменений, устанавливает, соответствуют ли проведенные улучшения категории неотделимых. Судебная практика показывает, что подобные споры встречаются довольно часто.

Перечень работ по улучшению имущества важно оформить в письменном виде и в соответствующей законодательству форме. В противном случае договоренность не будет иметь юридической силы, и рассматриваться в суде в качестве доказательства также не будет.

При составлении искового заявления в суд с требованием о компенсации затрат, арендатору нужно провести оценку улучшений с помощью независимого оценщика. В иске необходимо выделить такие моменты:

  • существование доказательств выполненных улучшений;
  • установление точной стоимости работ;
  • определение объема произведенных работ.

Если решение суда будет в пользу арендатора, то суд обяжет владельца выплатить ему фиксированную сумму любым удобным для обеих сторон способом. Собственник также наделен правом обращения в суд для защиты своих интересов.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Неотделимые улучшения и амортизированное имущество

Такие улучшения причисляются к категории амортизированного имущества, их учет могут вести арендатор и арендодатель. Владельцу имущества важно знать такие нюансы налогообложения:

  • согласно НК РФ амортизированное имущество подлежит учету, если срок его полезного пользования больше года, его стоимость оплачена владельцем и составляет не менее 20000 рублей;
  • арендодатель, компенсировавший расходы съемщика, может начислять амортизацию, увеличивая ее размер;
  • срок эксплуатации и общая стоимость имущества возрастает после проведенных улучшений.

Если арендодатель не был согласен на проведение изменений, то в налоговом учете съемщика проведенные им улучшения амортизации не подлежат. После окончания аренды и передачи имущества, включая неотделимые улучшения, владельцу, арендатор не имеет права указывать стоимость таких улучшений в составе своих расходов, сокращающих прибыль, подлежащую налогообложению.

Если возмещение затрат арендатору не было указано в договоре или дополнительном соглашении, но владелец согласен на проведение работ, то амортизация не начисляется. Изначальная стоимость имущества не меняется, причин для оптимизации налоговой базы не выявлено.

Если контракт заключается между юридическими лицами в отношении нежилых объектов недвижимости, то они должны производить перечисления в бюджет. Сторона, производящая бухгалтерский учет затрат, должна оплатить имущественный налог. Это связано с правом обладания улучшениями. Если они относятся к собственности арендатора, то налоги должен заплатить он. На срок действия договора аренды выплаты в бюджет производит исключительно арендатор.

Особенности начисления выплат за улучшения

Физические или юридические лица, выступающие в роли арендатора, имеют право вывезти любое имущество, которое им принадлежит, с территории арендодателя. При этом они обязаны сохранить арендуемый объект в надлежащем состоянии и не нанести имущественного вреда собственности владельца при демонтаже отдельных элементов. Необходимо ориентироваться на положения акта приема-передачи, полученного при составлении договора найма. Допустим определенный износ имущества в соответствии с установленными для конкретного временного срока нормами.

Если владелец желает компенсировать неотделимые улучшения, то расчет производится на основании эквивалентной стоимости новых элементов имущества с вычетом амортизации. Возмещение расходов возможно после прекращения договора аренды. Если затраты были возмещены, арендатору нужно заплатить налог на прибыль на основании п. 1 ст. 146 НК РФ.

Для того чтобы между сторонами не возникало финансовых и прочих споров, вопросы обо всех усовершенствованиях должны обговариваться заранее при составлении договора аренды. Можно согласовать такие вопросы и после заключения договора, обсудить порядок и стоимость необходимых работ, условия их оплаты.

Источник: http://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это блага, способствующие усовершенствованию, модернизации, увеличению срока эксплуатации или увеличению стоимости предмета аренды и, при этом, их невозможно отделить без нанесения ущерба имуществу или изменения его первоначального вида и свойств.

Что признается неотделимыми улучшениями

Ныне действующее законодательство выделяет две кардинально разные категории улучшений имущества, опосредуемого в рамках аренды. В числе таковых:

  • Отделимые улучшения – улучшения, которые возможно отделить от предмета аренды без нанесения ущерба и изменения первоначального существа объекта. Они признаются собственность арендатора, который вправе забрать их, в случае если арендодатель не предложит компенсацию за оставление таковых на прежнем месте.
  • Неотделимые улучшения – те, которые не представляется возможным отделить без нанесения ущерба имуществу арендодателя или самому объекту, выступающему улучшением.

Особенности неотделимого улучшения:

  1. Могут производиться только с согласия собственника;
  2. Производятся за счет средств арендатора;
  3. Увеличивают ценность предмета аренды;
  4. Усовершенствуют функциональность, технические характеристики имущества, потребительские свойства или срок эксплуатации;

Важно понимать, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ за арендатором имущества закрепляется обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения, который не подразумевает производства улучшений, способствующих повышению цены имущества. Это правило полагает, что во время текущего ремонта не может быть произведено капитальных улучшений.

Читайте так же:  Образец заявления в суд на налоговую

Наниматель имущества, совершивший улучшения против воли собственника может получить требование о их устранении и восстановлении первоначального вида объекта.

К числу неотделимых улучшений можно отнести:

  • Реконструкция, перепланировка;
  • Достройка, пристрой (завершение ранее начатого строительства или возведение дополнительного строения);
  • Модернизация (замена старых электропроводов или трубопровода на новый);
  • Техническое оснащение (установка системы сигнализации и прочее);
  • Садовое обустройство (посадка плодоносных деревьев);
  • Покраска (например, в отношении автомобиля);

Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений

Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, чаще всего, происходит в следующем виде:

  • Путем соразмерного уменьшения арендного платежа;
  • Путем денежной компенсации произведенных работ.

При этом стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:

  1. Будут ли компенсированы затраты на строительно-ремонтные работы или компенсация предусмотрена только в рамках затрат на материалы;
  2. Срок, в течение которого будет произведена компенсация (за время действия договора, после фактического осуществления улучшений, по истечении периода действия договора).

Учет неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения входят в круг амортизируемого имущества. Учет неотделимых улучшений арендованного имущества допускается как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Собственник, согласившийся на улучшения должен помнить следующее (при налогообложении):

  • Согласно НК РФ, учету подлежит амортизируемое имущество, у которого срок полезного использования превышает 1 год, его стоимость не менее 20000 и оно оплачено собственником помещения;
  • После произведения улучшений возрастает стоимость объекта;
  • После компенсации расходов арендодатель вправе начислить амортизацию путем увеличения ее размера;
  • Обязательно учитывается фактор, свидетельствующий о продлении срока эксплуатации в результате капитальных вложений.

Арендатор вправе учитывать неотделимые улучшения при отражении расходов. При этом важны следующие моменты:

  • Имеется согласие со стороны собственника на осуществление капитальных изменений;
  • Траты отражаются при расчете налога на прибыль (если была компенсация);
  • Амортизация может быть начислена за учтенный объект (если компенсация еще не была произведена);
  • Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем, когда неотделимые улучшения были введены в эксплуатацию (необходимо наличие документа, подтверждающего завершение работ – акт приема-передачи);
  • Амортизация позволяет списать произведенные при капитальном вложении траты только за период, в течение которого действуют арендные отношения и в рамках месячной суммы амортизации;
  • Если за период договорных отношений по аренде амортизация не покрыла ранее произведенные расходы, то они остаются неучтенными (переходят в статус убытков) и не принимаются во внимание при налогообложении.
  • Пролонгация договора позволяет сохранить возможность начисления амортизации.

Важно учитывать то, что суммы амортизации рассчитываются по сроку полезного использования и по правилам классификации основных средств (ранее применялось правило о расчете на основании амортизационных групп).

Если арендатор, осуществивший неотделимые улучшения, принял их на свой баланс объектов основных средств, то он обязан уплачивать с него налог на имущество. Однако, если собственник имущества внес соответствующую компенсацию до введения в эксплуатацию капитальных вложений, то они не могут быть учтены в объеме основных средств арендатора и не подлежат обложению налогом.

Учет капитальных улучшений в бухгалтерском отчете может быть отражен, если выполнены следующие условия:

  1. Улучшения объекта используются при производстве продукции, управленческой деятельности, либо для других нужд, подразумевающих получение оплаты;
  2. Объект будет использоваться в течение длительного времени (не менее 1 года);
  3. Последующая перепродажа объекта не входит в объем целей организации;
  4. В перспективе, объект сможет приносить компании доход.

Как в договоре предусмотреть неотделимые улучшения

Осуществление неотделимых улучшений выступает юридическим фактом, который требует надлежащего оформления. Стороны могут предусмотреть такую модернизацию в виде отдельного соглашения, либо в качестве приложения к основному соглашению, описывающему предмет аренды.

Договор на возмещение стоимости улучшений, признанных неотделимыми, должен содержать:

  • Перечень объектов, выступающих в качестве улучшений;
  • Их предварительную стоимость (стоимость материалов и строительно-ремонтных услуг);
  • Время осуществления работ по осуществлению капитальных улучшений (важный аспект при бухгалтерском учете);
  • Порядок оплаты капитальных вложений (кем будут оплачиваться, в какие сроки);
  • Конкретное указание на согласованность действий, как со стороны арендодателя, так и арендатора;
  • Ответственность за неисполнение обязательств или просрочку исполнения.

Практика арендных правоотношений показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие, касающееся производства капитальных вложений, которое указывает на то, что арендодатель изначально согласен на любые виды капитальных преобразований и арендатору нет необходимости каждый раз согласовывать этот момент. Однако, в случае возникновения спора, такая правовая конструкция может оказаться не надежной.

В случае, если таковая модернизация была произведена с согласия правообладателя арендованного имущества, но не оформлена документально, после чего он выдает отказ на возмещение, арендатору стоит прибегнуть к судебному оспариванию. В качестве доказательственной базы могут выступать:

  • Показания свидетелей, присутствующих при разговоре;
  • Аудио-, видео записи;
  • Подписи на чеках о покупке материалов или фактическая компенсация расходов.

Определение стоимости неотделимых улучшений

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:

  1. Производиться с согласия арендодателя и (или) балансодержателя;
  2. Их отделение повлечет нанесение вреда конструкции предмета аренды;
  3. Они носят характер капитальных вложений.

Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.

В объем стоимости капитальных вложений может входить:

  • Расходы на сооружение улучшения;
  • Их производство, изготовление;
  • Доведение до качественного состояния, в котором они будут признаны пригодными для эксплуатации.

Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.

Особенности выявления стоимости:

  • На конечный результат расчетов не влияют особенности инвестиций (перерасход или экономия материала и прочее);
  • Определяется по стоимости сметно-строительных работ, которые были произведены на дату оценки по соответствующим ведомостям объема работ;
  • Стоимость работ по производству капитальных улучшений носит договорной характер и напрямую зависит от сроков и объемов их осуществления.
Читайте так же:  Возврат государственной пошлины при заключении мирового соглашения

Заключение

Любые действия, связанные с осуществлением неотделимых улучшений должны быть согласованы с правообладателем предмета аренды, так как его воля напрямую сказывается на возможности получения компенсации за произведенные затраты. Собственником указанных улучшений всегда остается арендодатель. Компенсация за капитальные вложения может производиться путем соразмерного уменьшения платежа по аренде или путем денежной выплаты от собственника.

Источник: http://law03.ru/finance/article/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva

Неотделимые улучшения

Неотделимые улучшения – это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не причинив ему вред. Например, пристройка к зданию, установленная в здании система вентиляции.

К неотделимым улучшениям относятся все работы, которые проводятся в ходе реконструкции, достройки, дооборудования, модернизации.

Такие улучшения всегда являются собственностью арендодателя (ссудодателя).

Гражданско-правовые отношения

Обязанности сторон договора аренды Арендодателя и Арендатора по содержанию арендованного имущества указаны в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК РФ.

Так в соответствии со статьей 616 ГК РФ Арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного ему в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

А арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Кроме этого, в статье 623 ГК РФ рассмотрено термин — «улучшения арендованного имущества», которые могут быть отделимыми улучшениями или неотделимыми улучшениями.

Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.

В связи с тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества, то для осуществления неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. И это понятно, так как арендодатель может быть не заинтересован в таких улучшениях, по причине того, что такие улучшения приводят к изменению стоимости объекта недвижимости. И вследствие этих действий, увеличиваются затраты на содержание арендованного имущества.

Порядок установления права собственности на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения стоимости таких улучшений рассмотрен в пунктах 2, 3 ст. 623 ГК РФ.

В силу того, что такого рода улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, то они всегда являются собственностью арендодателя и переходят к нему или:

по окончании срока аренды, или

сразу же по окончании работ по созданию неотделимых улучшений (по соглашению сторон).

Итак, произведенные неотделимые улучшения принадлежат арендодателю и не являются собственностью арендатора.

От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:

кто будет нести все расходы по созданию улучшений;

порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы. При этом расходы должны быть разумными и необходимыми.

Отметим, что возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда улучшения были осуществлены с согласия арендодателя. Правда, если иное не предусмотрено договором аренды между арендодателем и арендатором (см. п. 2 ст. 623 ГК РФ). В противном случае, то есть если порядок производства улучшений не прописан в договоре, то по умолчанию неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору.

Помимо этого, если в договоре аренды четко прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, то в этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость всех произведенных арендатором улучшений.

Итак, с учетом вышесказанного, порядок бухгалтерского и налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором, зависит прежде всего от того:

давал ли арендодатель согласие на производство улучшений арендованного имущества;

возмещает ли арендодатель стоимость осуществленных неотделимых улучшений.

При этом, если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, то арендодатель может:

принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);

потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

какие работы будут сделаны;

за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;

будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Налог на имущество

Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды. Такой вывод сделан в решении ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, а также письмах Минфина России от 04.04.2012 N 03-05-05-01/18 и от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447 и от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760.

До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор получает от их использования экономические выгоды и является плательщиком налога на имущество (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу N А56-72308/2012 и др.).

Вместе с тем капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию, не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651). Иными словами, избежать обязанности уплачивать налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений арендатор может только в том случае, если они сразу по окончании работ (до ввода в эксплуатацию) передаются арендодателю (возмещаются им).

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://www.audit-it.ru/terms/accounting/neotdelimye_uluchsheniya.html

Что относится к неотделимым улучшениям арендуемого помещения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here