Мнимая сделка недвижимости

Предлагаем к прочтению статью. Если вы не найдете ответа по теме "Мнимая сделка недвижимости" или захотите актуализировать данные на 2020 год, то задавайте вопросы дежурному специалисту.

Верховный суд рассказал, как признавать сделку мнимой

Совершена ли сделка только для вида или стороны действительно желают ее исполнения? Точного ответа на этот вопрос нет, в каждом случае суд исследует доказательства и исходя из них делает тот или иной вывод. При этом если юридически значимые обстоятельства не были установлены, а действиям сторон не дана оценка, дело подлежит пересмотру. Об этом и сообщил недавно Верховный суд.

Игорь Марченко* на «Тойоте» въехал в «ВАЗ» Ивана Комова*. У Марченко не было ОСАГО, а значит, ему придется возмещать Комову ущерб из собственных средств. Пока он этого не сделал, при этом продал свою «Тойоту» матери за 100 000 руб. Комов решил, что сделка купли-продажи является мнимой и совершена лишь чтобы избежать возможного взыскания на автомобиль. Он пришел к такому выводу, поскольку стороны являются близкими родственниками, а договор купли-продажи заключен через неделю после ДТП. Поэтому Комов обратился в суд с требованием признать указанный договор недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки и взыскать судебные расходы.

В суде выяснилось, что деньги по сделке не передавались, у матери Марченко нет водительских прав, автомобиль все еще находится в распоряжении Марченко, который допущен к его управлению и продолжает им пользоваться. Тем не менее Грязинский городской суд Липецкой области, а вслед за ним и судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в удовлетворении иска отказали. Суды сочли, что истец не представил доказательств мнимости сделки. По их мнению, родственные отношения между продавцом и покупателем ничего не подтверждают. Также судами отмечено, что об исполнении договора свидетельствует факт перерегистрации машины в ГИБДД и покупка матерью ответчика ОСАГО.

Тогда Комов обратился с кассационной жалобой в ВС. Тот решил, что действия ответчиков по заключению договора купли-продажи не были исследованы с учетом всех обстоятельств. По мнению ВС, апелляция не определила цель, которую преследовали стороны. В апелляционном определении нет результатов оценки каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимосвязи. Поэтому ВС отменил это определение и направил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции (№ 77-КГ17-22).

ВИДЕОЛЕКЦИИ LF ACADEMY

«Это дело является типичным примером попытки защитить свое имущество от обращения на него взыскания. Поскольку суды не установили действительную правовую волю сторон, направленную на исполнение сделки, не дали полной оценки всем доказательствам и показаниям свидетелей, суд направил дело на новое рассмотрение», – отметила старший юрист «ФБК Право» Елизавета Капустина. «Подход ВС призывает суды нижестоящих инстанций при рассмотрении дел, в которых поведение сторон в значительной мере обусловлено мотивационными факторами, отходить от формальной оценки доказательств и досконально исследовать все обстоятельства дела», – заявил партнер, руководитель практики «Судебные споры и банкротство» Althaus Group Андрей Бежан. При этом советник практики разрешения споров Lidings Александр Попелюк считает, что вероятность сохранения апелляционным судом отказного решения в силе весьма реалистична.

Все юристы сошлись на то, что это дело крайне ценно для правоприменения. «Определение ВС имеет важное правовое значение. Оно не только защищает права конкретного истца, но и упорядочивает гражданские правоотношения. Это определение напомнит гражданам, решившим уйти от ответственности посредством недобросовестного поведения, о неотвратимости наказания», – уверен директор ООО «Центр правового обслуживания» Анна Коняева. «Чаще всего сделки по выводу активов должника вне дел о банкротстве оспариваются на основании ст. 10 и ст. 168 ГК как совершаемые исключительно во вред кредиторам. В этом же деле ВС указал на необходимость применения ст. 170 ГК, квалифицировав сделку в качестве мнимой. Такой подход можно поприветствовать», – заявил юрист практик «Сделки и Корпоративное право» и «Разрешение споров» санкт-петербургского офиса ЮФ «Борениус» Артем Берлин.

* имя и фамилия изменены редакцией

Источник: http://pravo.ru/story/view/145387/

Оспоримые, мнимые и ничтожные сделки с недвижимостью

Оформление перехода права собственности на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с законодательством РФ и подлежит обязательной государственной регистрации. Однако при совершении сделок с недвижимостью нужно не только быть предельно внимательным и проверять все документы, но и знать о некоторых нормах гражданского права России, в силу которых такая сделка может быть признана недействительной.

Сделка с недвижимостью – это действия юридических или физических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав в отношении объекта недвижимого имущества. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, сделка может быть признана недействительной при наличии в ней серьезных нарушений действующего законодательства. Недействительные сделки в свою очередь делятся на оспоримые, мнимые и ничтожные.

Оспоримая сделка

Для признания оспоримой сделки недействительной, необходимо обратиться в суд. Как правило, исковое заявление подает сторона, чьи интересы пострадали от совершения подобных юридических действий. Срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет 1 год с момента, когда потерпевший мог узнать об основаниях признания сделки недействительной либо с того времени, когда прекращены насильственные действия в отношении заявителя. В силу уважительных причин суд может продлить сроки исковой давности.

Мнимая сделка

Мнимая сделка с недвижимостью – сделка, которая совершается без реального намерения создать правовые последствия, а с целью введения заблуждения определенных лиц. Например, стороны договариваются заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, но по факту права и обязанности у сторон не возникнут и не изменятся. Чаще всего такие сделки заключаются с целью сокрыть имущество, уйти от налогообложения и проч.

Притворная сделка

Притворная сделка – сделка, которая совершена с целью прикрыть другую. Данные юридические действия содержат волеизъявления сторон, и достигаются определенные юридические последствия, но не те, которые по факту вытекают из такой сделки. Такая сделка во всех случаях признается недействительной. Примером притворной сделки может быть договор купли-продажи имущества лицом части ведомственной жилплощади организации, оформленной сделкой обмена такой площади.

Ничтожная сделка

Для признания сделки ничтожной не требуется обращения в суд; такая сделка в силу закона признается недействительной с момента ее совершения, так как ее условия либо порядок совершения противоречит установленным нормам законодательства. При ничтожной сделки в суд может обратиться любое заинтересованное лицо для устранения последствий таких сделок.

Гражданский кодекс содержит следующие основания признать сделку ничтожной:

  • Сделка, которая не соответствует нормам закона или иным правовым актам, ничтожна, если суд не докажет, что она может являться оспоримой;
  • Действия, совершенные с целью, противоречащими основам правопорядка и нравственности (поддельные документы и подписи);
  • Мнимые и притворные сделки также признаются ничтожными;
  • Сделки, совершенные недееспособными гражданами. Недееспособность лица должна быть установлена в соответствии с требованиями законодательства, а иск об отмене последствий таких сделок подает его законный представитель;
  • Ничтожной будет признана сделка, заключенная малолетним – лицом, не достигшим 14-летнего возраста.
  • Читайте так же:  Новая госпошлина в суд

    Для ничтожных сделок срок исковой давности для обращения в суд составляет 3 года, причем срок начинает исчисляться с момента заключения такой сделки.

    Таким образом, при заключении сделок с недвижимым имуществом следует быть очень осторожным и внимательным. Риск признания сделки недействительной возрастает вместе с числом участников в ней, поэтому выгоднее всего приобретать недвижимость напрямую у застройщика.

    Источник: http://ack1.ru/library/osporimye_mnimye_i_nichtozhnye_sdelki_s_nedvizhimostiu.html

    Каков порядок и основания для признания сделки мнимой?

    Признание сделки мнимой — судебная процедура, несмотря на то, что такая сделка является недействительной в силу своей ничтожности независимо от ее признания таковой. Заявление в суд подается в целях применения последствий недействительности мнимой сделки, а это, как правило, и ставится во главу угла.

    Для признания сделки мнимой необходимо:

    1. Установить наличие оснований считать сделку таковой — определить есть ли признаки мнимой сделки и возможно ли их доказать.
    2. Подготовить иск и приложение к нему.
    3. Обратиться в суд и доказать мнимый характер сделки.
    4. Получить судебное решение.

    Какая сделка считается мнимой

    Определение мнимой сделки дано в ч. 1 ст. 170 ГК РФ. К мнимым относятся сделки, которые совершаются только формально, для вида, не имея цели создания свойственных определенному виду сделки правовых последствий.

    Яркий пример мнимых сделок — договоры по распоряжению имуществом без его фактической передачи новому собственнику или владельцу в пользование, владение и (или) распоряжение. Обычно такие сделки совершаются в целях формальной смены собственника и сокрытия активов. «На бумаге» имущество будет числиться за одним лицом, а фактически останется у продавца или под его контролем. В основном это нужно для защиты активов от ареста и изъятия в рамках взыскания долгов, для уклонения от уплаты налогов, для реализации схем с номинальными собственниками и сокрытия истинных собственников.

    Признаки мнимой сделки

    Первая задача лица, которое намерено признать сделку мнимой, — установить наличие признаков такой сделки.

    На практике каждая подозрительная сделка должна проходить индивидуальный анализ. При этом изучаются не только сделка, ее документальное оформление, но и обстоятельства заключения, мотивы и намерения сторон, последствия сделки и отсутствие последствий, которые должны были быть.

    Мнимые сделки нередко трудно отличить от притворных, но это необходимо, поскольку последствия признания таких сделок недействительными часто не совпадают.

    Мнимая сделка всегда ничтожна в полном объеме. Здесь не важно, чего хотели добиться стороны, какие задачи каждая из них решала. Притворная сделка прикрывает другую сделку, поэтому возможны ситуации, когда сама сделка будет ничтожна и недействительна, а сделка, которая прикрывалась, признана имевшей место и действительной.

    Для разграничения сделок:

    • Если сделка не предполагает создание правовых последствий, свойственных такой сделке, и не создает их, то она мнимая.
    • Если сделка предполагает создание правовых последствий, свойственных такой сделке, и создает их, но заключается с целью прикрытия другой сделки, неправомерно подменяет ее, то она притворная.

    Как видно, основной признак мнимой сделки — отсутствие у сторон намерения создать правовые последствия, свойственные совершенной сделке. Судить о наличии/отсутствии такого намерения бывает очень сложно, поскольку сами стороны могут заявить о том, что оно было, но по объективным причинам его не удалось реализовать. Здесь приходится отталкиваться не от позиции сторон сделки, а от фактического наличия или отсутствия правовых последствий, которые должна была породить сделка. Важным будет и факт того, совершали ли стороны какие-либо действия, чтобы последствия наступили. Поэтому оценке подлежит и поведение сторон после заключения сделки.

    Согласно судебной практике, мнимая сделка характеризуется отсутствием намерения всех сторон фактически ее исполнить или требовать исполнения. Если же все или одна сторона полностью или частично условия сделки исполнили, оснований для признания сделки мнимой нет.

    Как правило, в суде нужно доказывать следующие признаки мнимой сделки:

    Последствия мнимой сделки

    Перед подачей иска обязательно нужно проанализировать возможные последствия мнимой сделки и, соответственно, целесообразность признания мнимой сделки недействительной с применением соответствующих последствий.

    В заключение мнимой сделки должны быть заинтересованы все ее стороны, более того — все участники в курсе, зачем и для чего она совершается. В этом случае вероятность того, что с иском обратиться в суд сторона сделки, сводится к нулю. Обычно в признании мнимой сделки недействительной заинтересованы другие лица, чьи права и интересы такая сделка нарушила.

    Последствия:

    • Сделка считается ничтожной. Фактически она аннулируется, как будто ее и не было.
    • Каждая из сторон возвращает все полученное по сделке, а если это нельзя сделать в натуре – компенсирует в денежном эквиваленте.
    • Если мнимой сделкой причинен ущерб, можно потребовать его взыскания.
    • При наличии в действиях сторон сделки признаков административного или иного правонарушениях рассматривается вопрос о привлечении к ответственности.
    • Если речь идет об оспаривании сделок в делах о банкротстве, применяются последствия признания сделки недействительной, установленные Законом о банкротстве.

    ​Обращение в суд

    В зависимости от ситуации:

    1. Мнимая сделка признается недействительной по инициативе суда. Так бывает, если этот вопрос возник сам по себе в судебном процессе, поднят одним из участников или заинтересованным лицом.
    2. Подается иск о признании мнимой сделки недействительной и (или) о применении последствий недействительности такой сделки.

    Непосредственно обратиться в суд может одна из сторон сделки. Но встречается это редко, учитывая характер мнимых сделок. Кроме того, ГК РФ допускает обращение в суд заинтересованного лица в случаях прямо указанных в законе или при наличии у такого лица охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной (в случае нарушения сделкой субъективного права).

    Источник: http://law03.ru/society/article/kak-priznat-sdelku-mnimoj

    Как доказать мнимую сделку?

    По положениям статьи 170 Гражданского кодекса РФ, мнимой сделкой признается гражданско-правовое правоотношение, целью которого является лишь создание видимости наступления правовых последствий. Такая сделка заведомо является ничтожной. Сюда же относится и притворная сделка, то есть правоотношение, направленное на прикрытие другой сделки.

    Чтобы признать сделку недействительной недостаточно одной лишь уверенности в ее мнимости – в любом случае признание ее недействительной и возвращение сторон в изначальное состояние будет осуществляться судом по заявлению заинтересованных лиц.

    И хотя закон гласит, что такая сделка ничтожна с момента ее заключения, без привязки к судебному решению, это не значит, что сделку можно отменить без суда. Просто в отличие от сделки оспоримой, которую также можно признать недействительной, но с момента принятия судом решения , мнимая сделка будет признана ничтожной с момента ее заключения и не породившей никаких последствий.

    Мнимые сделки встречаются как среди граждан, так и в бизнесе, и преследуют ряд не всегда законных целей. Граждане обычно спасают имущество от конфискации или взыскания, как и юридические лица. Последние также могут использовать мнимые сделки для получения необоснованной налоговой выгоды.

    Правом на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной ввиду ее мнимости обладают как участники сделки, так и третьи лица, чьи права и интересы оказались затронуты мнимой сделкой.

    Читайте так же:  Инициатива разъяснения решения конституционного суда рф принадлежит

    Читайте также — «Расторжение договора аренды: нюансы, сложности, важные моменты»

    Какие признаки имеет мнимая сделка?

    Главный признак мнимой сделки – так называемый «порок воли». Это значит, что участники сделки, несмотря на согласованные на бумаге ее условия, не выполняют фактических действий, вытекающих из договора. Проще говоря, действия сторон (их внутренняя воля) не совпадают с волей, изложенной в документе – договоре.

    Например, при заключении договора купли-продажи транспортного средства деньги покупателем в пользу продавца не передаются, а автомобиль так и остается в фактическом пользовании продавца. Зато с помощью такой сделки можно вывести автомобиль из-под раздела, принудительного отчуждения или возможного ареста, что и делает эту сделку мнимой – без определенных правовых последствий.

    В зависимости от вида сделки и ее сути, признаками мнимости могут выступать:

    Как доказать мнимость сделки?

    Признание мнимой сделки недействительной осуществляется только через суд. Как уже сказано выше, обратиться в суд о признании сделки недействительной ввиду ее мнимости может любое лицо, чьи права и интересы были нарушены.

    Это может быть, например, банк, у которого из-под самого носа вдруг продали имущество, планировавшееся к взысканию долга или же сторона по другому делу, желавшая наложить обеспечительные меры на спорное имущество, но не успевшая это сделать ввиду его «якобы продажи».

    Рассматривать споры о признании сделки недействительной компетентны районные суды (по делам с участием частных лиц) и арбитражные суды (по спорам, связанным с экономической деятельностью).

    Доказывать как в первом, так и во втором случае придется одни и те же обстоятельства с учетом сути сделки.

    Суд будет проверять, а заинтересованная в признании сделки мнимой сторона доказывать:

    1. Отсутствие фактического исполнения обязательств по сделке полностью или в части. Если покупатель перевел деньги за имущество, но оно не было передано ему и используется продавцом – это явное неисполнение, но здесь важно наличие или отсутствие требований «пострадавшей» от неисполнения стороны. Если же оба участника сделки ничего для взаимного обеспечения исполнения условий не предприняли, то налицо явная мнимость.
    2. Реальный переход прав на имущество. Пользуется ли имуществом покупатель, передано ли оно, где оно хранится и кто им пользуется – все эти вопросы подлежат изучению в суде.
    3. Обоюдное согласие сторон сделки с ее мнимостью. Если сделка не исполнена одной стороной – вторая, как минимум, должна потребовать этого исполнения. Если никто и ничего не требует, обе стороны сохраняют полное спокойствие и не пишут друг другу претензии и гневные письма – их такой расклад дел полностью устраивает.
    4. Использование предмета сделки стороной, которой произведено отчуждение имущества. В качестве доказательств этому подойдут:
      1. свидетельские показания;
      2. документы о содержании имущества его ремонте;
      3. справки, выписки;
      4. аудио- и видеозаписи.

    По каждому из пунктов требуется собрать максимум доказательств – от выписок из регистрирующих органов до свидетельских показаний и справок. Сформулировать и представить какой-нибудь «шаблон» для доказывания мнимой сделки нет возможности – доказывать придется все или большинство из ее признаков, перечисленных выше. При этом для каждой сделки (купля-продажа, аренда, дарение и т.д.) они будут отличаться.

    И самое главное. Если по документам сумма сделки указана, скажем, в 500 тысяч рублей, а реально одна из сторон передала 200 или 100 тысяч – вернуть придется то, что указано в договоре. И вторая сторона вправе это требовать на полном основании, руководствуясь вынесенным судебным решением.

    Помощь юриста

    Опытный юрист поможет сформировать доказательную базу по делам любой категории сложности о признании мнимой сделки недействительной. Самостоятельная защита осложняется сложностью процедуры доказывания и множеством юридических нюансов, касающихся признания сделки недействительной ввиду ее мнимости.

    Остались вопросы? Звоните прямо сейчас за дополнительной консультацией и получите квалифицированную помощь прямо сейчас!

    Источник: http://lawpractik.ru/arbitrazhnye-spory/kak-dokazat-mnimuyu-sdelku/

    Мнимая сделка недвижимости

    Рекомендую прочесть до конца.

    Содержание статьи подробное:

    Ничтожные сделки с недвижимостью

    • сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам;
    • сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
    • мнимая сделка;
    • притворная сделка;
    • сделка, совершенная полностью недееспособным лицом (либо не достигшим четырнадцати лет (малолетним), либо признанным недееспособным в судебном порядке).

    1. Стороны заключают сделку не соответствующую законодательству

    • заключить сделку в письменной форме. Конечно все понимают, что договор купли — продажи составить необходимо, а вот с предварительным договором купли-продажи многие «не заморачиваются» и принимают или передают задаток или аванс просто по расписке, считая ее достаточной для оформления предварительных договоренностей. А ведь расписка не является самостоятельным документов в сделке. К тому же Гражданский кодекс РФ прямо указывает на обязательную письменную форму предварительного договора купли-продажи.
    • Кроме соблюдения письменной формы, в договоре обязательно должна быть дата его заключения, полный адрес объекта недвижимости, цена сделки, так же необходимо указать персональные данные законных участников сделки — фамилию, имя и отчество полностью, дату и место рождения, место проживания. Паспортные данные можно не указывать, однако дополнительно персонифицировать участников сделки будет не лишне. Суд может обратить на это внимание. А ведь не исключена необходимость использование этих документов в суде.
    • И конечно сделка должна быть заключена между покупателем и собственником недвижимости или законными представителями сторон.

    Кто такие законные представители?

    • представители, действующие по доверенности, заверенной нотариусом или иным уполномоченным лицом
    • родители детей, не достигших 14 лет
    • законные усыновителей,опекуны детей, не достигших 14 лет
    • законные опекуны недееспособных

    2. Сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности;

    • С целью уклонения уплаты подоходного налога с продажи — занижается цена в договоре, а потом с целью получения налогового вычета покупатель предоставляет в налоговые органы расписку о получении денег продавцом сверх цены, указанной в договоре
    • Один из участников сделки находится в состоянии алкогольного опьянения и этот факт подтверждается медицинской справкой, а в суде и показаниями свидетелей.

    3. Мнимые и притворные сделки

    • мнимая сделка;
    • притворная сделка;
    • Продажа или дарение собственником своего имущества с целью избежать его изъятия за долги или конфискации в пользу государства (мнимая сделка)
    • Оформление договора дарения, вместо договора купли-продажи(притворная сделка)

    4. Сделки, совершенные малолетними.

    • Малолетние (дети до 14 лет) могут совершать сделки только в лице законных представителей.

    5. Сделки, совершенные недееспособными.

    Физическое лицо, достигшее 14 лет, признается недееспособным только по решению суда

    Разъяснение других сложных моментов

    Ольга Слободчикова

    Автор сайта. Сопровождаю сделки с недвижимостью c 2006 года. Более 1000 успешных сделок купли-продажи. Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса. Знаю процедуру регистрацию перехода права и права собственности. Имею большой опыт работы с Росреестром, оспариваю приостановки и отказы в регистрации сделок.

    Добавить комментарий Отменить ответ

    Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

    Читайте так же:  Практика обжалования решений суда

    Приветствие автора материалов сайта

    Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

    Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
    Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
    Ни одна из моих сделок не была оспорена.

    На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

    Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.01.2020 года.

    Сайт работает с августа 2015 года.
    Его уже посетили более 3 780 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
    Спасибо.

    Материалы моих интернет- проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

    Однако, обращайте внимание на дату обновления информации — постоянно происходят изменения в законах!

    Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

    Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

    Источник: http://exspertrieltor.ru/2017/01/14/nichtozhnyie-sdelki/

    Последствия мнимых и притворных сделок

    Иногда между контрагентами заключаются сделки, впоследствии признаваемые не имеющими правовой силы. В Гражданском кодексе РФ их называют мнимыми и притворными. Существуют и другие формы недействительных сделок, для признания которых таковыми нужен суд.

    Рассмотрим, в чем особенности и отличия мнимых и притворных сделок, а также какими могут быть их последствия.

    Что такое правовая недействительность

    Область заключения сделок относится к гражданскому праву: это значит, что обе стороны должны совершать свои действия в обозначенном правовом поле (строго в рамках действующего законодательства и по требованиям нормативных актов).

    Что касается сделок, то для них характерны 4 значимые категории, определяющие их правовое существование:

    • стороны (участники, субъекты сделки);
    • внешнее выражение воли участников – субъективная область сделки;
    • форма заключения сделки;
    • условия (содержание, предмет сделки).
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Любое несоответствие законодательству хотя бы в одном из этих элементов приведет сделку к недействительности.

    Виды недействительных сделок

    Возможности нарушить закон при заключении сделок достаточно обширны, это обуславливает классификацию их недействительности. В зависимости от порядка выявления их недействительности они могут быть:

    • оспоримыми – их правовую несостоятельность придется доказывать в ходе судебной процедуры;
    • ничтожными – показывающими свою недействительность сразу по заключении.

    Чаще всего, как показывает практика, совершаются мнимые и притворные сделки. Они относятся к ничтожным – недействительным сразу с момента совершения. В ходе этих сделок нарушается выражение воли – фактические действия сторон не соответствуют реальной воле сторон.

    Особенности мнимой сделки

    Гражданский Кодекс РФ в ч. 1 ст. 170 называет мнимой сделку, которая заключается без побуждения создать реальные правовые результаты, исключительно «для вида», причем обе стороны отлично это осознают. Это отнюдь не бесцельная сделка, просто ее цель не соответствует заявленной, скрывается от внешних наблюдателей, поскольку является противозаконной.

    НАПРИМЕР. Компании грозит неизбежное банкротство, и она «переписывает» часть своих активов на другое лицо. При этом имущество на самом деле вовсе не переходит из рук в руки, потому что действительная цель сделки – как раз его сохранить. Ведь в случае банкротства активы будут реализованы за долги.

    Еще один распространенный пример мнимой сделки – маскировка взятки. Оформляется «продажа» ценного имущества, только в реальности покупатель не выплачивает никаких денег, оговоренных в условиях сделки.

    Как отличить мнимую сделку

    У мнимых сделок есть черты, характеризующие их, в отличие от «нормальных», правовых сделок, а также от других видов недействительных. Некоторые из особенностей проявляются непременно, а некоторые могут иметь или не иметь места.

    Характерные черты мнимых сделок:

    1. Имеет место нарушение воли, зато форма соблюдается неукоснительно и даже избыточно (например, заверяют у нотариуса документы, не требующие подтверждения, письменно оформляют то, что можно обговорить устно и т.п.).
    2. После оформления сделки ее условия не выполняются или это происходит лишь в отношении части содержания. Сделка осуществляется только на бумаге.
    3. Обе стороны не собираются исполнять условия сделки, договорившись об этом до ее совершения.
    4. Реальная цель заключения такой сделки противоречит правовым нормам.

    О мнимости сделки могут свидетельствовать и косвенные черты:

    • зависимые, близкие или даже родственные связи между участниками сделки;
    • совпадение юридических адресов сторон-юрлиц;
    • некоторые лица или весь состав учредителей организаций, заключающих сделку, совпадает;
    • в течение определенного времени не происходит никаких реальных действий, которые неизбежно должны вызвать выполнение условий сделки.

    НАПРИМЕР. Заключена мнимая сделка по купле-продаже жилой недвижимости. Если рассматривать ее действительность в суде, там поинтересуются, кто на данный момент зарегистрирован или проживает в отчужденной недвижимости – покупатель или все еще продавец либо их представители. Также суд будет выяснять, перезаключены ли договоры с ЖКХ, кто оплачивает коммунальные услуги и т.п. Поднимется также вопрос об обстоятельствах передачи денег.

    Последствия признания недействительности мнимой сделки

    Поскольку на самом деле в ходе мнимой сделки стороны ничего друг другу не передавали, то и возвращать ничего не должны. Доказав правовую несостоятельность сделки, суд отменит только ее саму. А к чему приведет эта отмена, значения не имеет, так как должно быть восстановлено законодательное «статус-кво».

    НАПРИМЕР. На гражданина подали в суд, требуя уплаты долга. Зная, что его обяжут исполнить требование, желая избежать наложения ареста на свою квартиру, он заключает сделку по ее «продаже» лицу, которому он доверяет. На самом деле он продолжает жить в квартире, не принадлежащей ему лишь формально. Суд доказывает мнимость сделки. Что изменяется? Возвращается право собственности, которое было изменено. Теперь кредитор сможет взыскать свои средства за счет наложения ареста и продажи квартиры с торгов, которые произведет исполнительная служба. Обратите внимание, эти последствия наступят, если квартира была продана уже после обращения кредитора в суд. В ситуации, когда должник «подстраховался» заранее, доказать ничего уже не получится, особенно если доверенное лицо или родственник уже перепродало квартиру законным образом.

    ВАЖНО! Если суд установит, что последствий по сделке не наступило, она будет объявлена мнимой вне зависимости от того, совершено ли надлежащее оформление или же в нем есть отступления от нормы (например, сделка еще не зарегистрирована).

    Мнимую сделку признали недействительной, а что будет с ее участниками, помимо возвращения изначальных прав? Для лиц, совершивших мнимую сделку, ответственность может наступить в случае выдвижения против них дополнительных обвинений, например, заявление в полицию о мошенничестве.

    Читайте так же:  Срок исковой давности налоговой декларации

    Притворные сделки и нюансы их недействительности

    Притворную сделку иногда называют разновидностью мнимой. Ч. 2 ст. 170 ГК РФ так характеризует совершенную сделку, призванную заменить в глазах закона другую сделку, возможно, совсем на других условиях. У притворной сделки всегда есть два компонента:

    • прикрывающая сделка – та, которая призвана выступить в «главной роли»;
    • прикрываемая – та, юридические последствия от которой и хотят вызвать стороны на самом деле.

    НАПРИМЕР.

    1.Один гражданин покупает у другого автомобиль. Чтобы упростить оформление бумаг и снизить налог, вместо совершения купли-продажи, как следовало бы по закону, оформляется передача по доверенности. Деньги за авто передаются продавцу на самом деле.

    2. Продается дом, продавец и покупатель сговорились о цене в 950 000 руб. Составляется договор купли-продажи, в котором указывается цена в 300 000 руб., дабы снизить подоходный налог.

    Главные отличия притворной сделки от мнимой:

    • участники планируют правовые последствия, но не те, которые гарантирует заключенная сделка;
    • недействительна только притворная часть сделки, а истинная останется юридически признанной, если сообразуется с законодательством.

    Правовые последствия недействительности притворной сделки

    Если удастся доказать притворность сделки, последствия будут отличаться от тех, что вызывает отмена мнимой. В притворной сделке есть доля истинных правоотношений, отменять которую нельзя, если она законна. Таким образом, не соответствующая реальному положению дел часть сделки будет отменена, на замену ей вступит в силу как раз та сделка, которую стороны пытались замаскировать.

    Рассмотрим на приведенных выше примерах, какие последствия наступят, если будет признана недействительность этих сделок:

    1. Новый владелец авто на самом деле не будет его собственником, он не может полностью распоряжаться машиной по своему усмотрению. По истечении срока доверенности, если она не будет продлена, на что истинный владелец имеет полное право, «купивший» машину полностью лишится права собственности на нее.
    2. При признании такой сделки недействительной покупателю вернут только те деньги, которые указаны в тексте договора – 300 000 руб., даже если на самом деле он передал продавцу все 950 000 руб. Дом останется в собственности продавца.

    Доказательства притворности сделки

    Это особенно трудная задача. Чаще всего стороной, пострадавшей в результате притворной сделки, являются налоговые органы. А поскольку они – не участники сделки, подать в суд на настоящих участников они не имеют права. Но если сделка заключалась между организациями, прикрывающими свои действительные денежные дела, налоговики могут потребовать проверки и привлечь нарушителей к ответственности.

    НАПРИМЕР. Фирма закупила у поставщиков оборудование, указав в документах цену, явно ниже рыночной. Таким образом, совершается не купля-продажа, а фактическое дарение большей части товара. Между юридическими лицами дарение невозможно, поэтому восстановить истинную сделку не получится. Фирме придется либо вернуть товар поставщикам, прибавив к нему компенсацию, либо уплатить за него настоящую цену (тем самым «не обидев» и налоговую).

    Источник: http://assistentus.ru/vedenie-biznesa/mnimye-i-pritvornye-sdelki/

    Мнимая сделка недвижимости

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

    Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Апелляционное определение Московского городского суда от 08 апреля 2015 г. N 33-11521/15 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры — договор займа — мнимая сделка — притворная сделка — сделки)

    Апелляционное определение Московского городского суда от 08 апреля 2015 г. N 33-11521/15

    Судья: Ефремов С.А.

    Дело N 33- 33-11521

    город Москва 08 апреля 2015 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

    председательствующего Суминой Л.Н.,

    судей Колосовой С.И., Бобровой Ю.М.,

    при секретаре Дежине В.С.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Колосовой С.И.

    гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Тремасовой Е.Б. по доверенности Лукина С.В. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 20 октября 2014 года, которым постановлено:

    Отказать в удовлетворении иска Тремасовой Е*** Б*** к Семенову К*** Ю*** о признании договора купли-продажи мнимой сделкой.

    Тремасова Е.Б. обратилась в суд с иском к Семенову К.Ю., просила признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный 26 августа 2013 года между Тремасовой Е.Б. и Семеновым К.Ю.

    В судебном заседании суда первой инстанции истец Тремасова Е.Б., представитель истца по доверенности Лукин С.В. исковые требования поддержали в полном объеме.

    Представитель ответчика адвокат Сахаров А.В. в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что между сторонами договор займа не заключался. Обязательства по оплате квартиры полностью исполнены, что подтверждается распиской истца.

    Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца Тремасовой Е.Б. по доверенности Лукин С.В., ссылаясь на то, что решение является незаконным и необоснованным, постановленным без учета фактических обстоятельств дела.

    В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Тремасовой Е.Б. по доверенности Лукин С.В. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, постановить по делу новое решение об удовлетворении иска.

    Представитель ответчика Семенова К.Ю. по доверенности адвокат Сахаров А.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения доводов апелляционной жалобы по доводам письменных возражений, полагал решение суда законным и обоснованным.

    Выслушав объяснения представителей сторон, проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, поскольку оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.

    В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом , в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

    Согласно п. п. 1 , 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

    При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

    В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

    Читайте так же:  Исковое заявление кадастровый учет

    На основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

    Рассматривая дело, суд первой инстанции установил, что 21 августа 2013 года между Тремасовой Е.Б., выступающей в качестве продавца, и ответчиком Семеновым К.Ю., выступающим в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***.

    28 августа 2013 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру на имя ответчика Семенова К.Ю., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

    Тремасова Е.Б., заявляя требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, утверждала о том, что указанный договор фактически прикрывал договор займа денежных средств. При этом она полагала, что договор купли-продажи является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие последствия.

    В силу п.1 ст.170 ГК РФ сделка считается мнимой, когда намерение сторон не направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей по ней.

    Таким образом, мнимая сделка характеризуется тем, что ее стороны не преследуют целей создания соответствующих сделке правовых последствий, то есть совершают ее лишь для вида.

    Отклоняя доводы Тремасовой Е.Б. о мнимости договора купли-продажи квартиры, суд исходил из того, что истцом не представлено никаких доказательств того, что договор купли-продажи носит мнимый характер. Суд обоснованно указал, что сторонами были исполнены все требования закона, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимого имущества, между продавцом и покупателем был составлен письменный договор, в тексте договора купли-продажи прямо указано на его возмездность, согласована цена продаваемого имущества. Кроме того, по условиям договора купли-продажи квартиры Тремасова Е.Б. обязалась в течение тридцати календарных дней с момента регистрации договора и перехода права собственности сняться с регистрационного учета из квартиры вместе с членами своей семьи.

    Кроме того, по смыслу п.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

    Таким образом, намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

    В соответствии с ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

    Проанализировав условия оспариваемого договора купли-продажи квартиры, суд пришел к выводу, что стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям.

    Ответчик Семенов К.Ю., возражая против удовлетворения иска, ссылался на то, что имел намерение заключить именно договор купли-продажи квартиры, иные обязательства между сторонами отсутствовали.

    Доводы Тремасовой Е.Б. о том, что договор купли-продажи фактически прикрывал договор займа, не нашли своего объективного подтверждения.

    Обстоятельства, свидетельствующие о том, что ответчик Семенов К.Ю., заключая договор купли-продажи, преследовал иную цель и имел волю на совершение другой сделки, установлены не были. Следовательно, судом не установлены те обстоятельства, с которыми положения пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву притворности.

    Доводы истца о том, что ответчик Семенов К.Ю. в квартиру не вселялся, коммунальные услуги не оплачивал и фактически квартиру не принимал, суд обоснованно отклонил, поскольку установил, что со стороны истца ответчику чинились препятствия в реализации права собственника жилого помещения. Указанные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Преображенского районного суда г. Москвы от 26 марта 2014 года, в соответствии с которым Тремасова Е.Б. и Тремасова Г.Н. по иску Семенова К.Ю. были признаны прекратившими право пользования и выселены из квартиры по адресу: ***.

    Отклоняя довод истца о том, что денежная сумма в размере *** руб. в качестве оплаты стоимости квартиры покупателем продавцу не передавалась, а расписка в получении денежных средств является безденежной, суд обоснованно исходил из того, что указанные обстоятельства истцом Тремасовой Е.Б. не доказаны. Подлинность расписки истцом не оспаривалась.

    Разрешая заявленные исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 21 августа 2013 г. по мотиву того, что он является притворной сделкой, так как прикрывал договор займа, а также мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным доказательствам, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой.

    При этом суд обоснованно исходил из того, что заключая оспариваемый договор, стороны достигли правового результата, соответствующего договору купли-продажи.

    Довод апелляционной жалобы о том, что государственная регистрация права собственности ответчика на спорную квартиру была сделана для вида, с целью прикрыть мнимость самой сделки купли-продажи, являлся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонен. Фактические действия сторон договора при его заключении и последующем исполнении (подписание договора сторонами; действия по государственной регистрации права собственности Семенова К.Ю.; личное участие продавца Тремасовой Е.Б. в указанных действиях по заключению сделки также свидетельствуют о направленности воли сторон на достижение правовых последствий именно сделки купли-продажи.

    При этом, каких-либо достоверных и бесспорных доказательств того, что в момент заключения сделки купли-продажи волеизъявление сторон было направлено на заключение иной сделки, а именно договора займа, не представлено, хотя в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации такая обязанность возложена на истца.

    Иных доводов, которые могли бы повлиять на существо принятого судом решения, в апелляционной жалобе не содержится.

    Суд разрешил возникший спор с учетом требований закона и установленных обстоятельств, оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328 , 329 ГПК РФ, судебная коллегия

    Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 20 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Тремасовой Е.Б. — по доверенности Лукина С.В. — без удовлетворения.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/135069098/

    Мнимая сделка недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here