Некоммерческое партнерство может ли управлять коттеджным поселком

Предлагаем к прочтению статью. Если вы не найдете ответа по теме "Некоммерческое партнерство может ли управлять коттеджным поселком" или захотите актуализировать данные на 2020 год, то задавайте вопросы дежурному специалисту.

Некоммерческое партнерство как способ управления общим имуществом

Филатова У.Б., к.ю.н., старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса факультета гражданского и предпринимательского права Байкальского государственного университета экономики и права.

Согласно ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Данное положение Конституции РФ предопределило возможность нахождения одной вещи в собственности двух и более лиц.

Отношения двух или нескольких собственников, возникающие по поводу принадлежащего им совместно имущества, опосредуются институтом общей собственности.

ГК РФ предусматривает, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Таким образом, не все вещи могут быть объектами права общей собственности. Их круг строго ограничен законом. Однако существует имущество, которое в силу закона может принадлежать лишь на праве общей собственности, например лестничная площадка в многоквартирном доме или лифтовая шахта и лифт.

Когда общее имущество состоит из ряда самостоятельных объектов, требующих немалых затрат на содержание, например подъезд, лестничная площадка, придомовая территория, необходимо осуществлять функцию по управлению этим имуществом. Порядок реализации сособственниками данной функции наиболее подробно регламентирован жилищным законодательством.

ЖК РФ определяет понятие управления через категорию «обеспечение». По нашему мнению, в данном случае термин «обеспечение» следует понимать как комплекс мер, направленных на нормальное функционирование многоквартирного дома. Это меры по управлению многоквартирным домом (ведение бухгалтерии, решение текущих вопросов, выдача справок по месту жительства и т.д.), содержанию (заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, обслуживающими организациями, организациями, осуществляющими прочие услуги: установку антенн, домофонов, систем охраны, связь с Интернетом и т.д.), проведению текущего и капитального ремонтов.

Управление в жилищной сфере — категория многопонятийная. Законодатель, не раскрывая понятие управления, определяет его через объекты управления и субъектов, правомочных управлять тем или иным объектом .

Долгушина О.В. Управление имуществом, входящим в состав кондоминиума. Московский опыт // Жилищное право. 2001. N 3. С. 21.

Круг субъектов управления достаточно разнообразен. Во-первых, к ним относятся собственники помещений многоквартирного дома, которые могут осуществлять функцию по управлению общим имуществом как через общее собрание и непосредственный способ управления собственниками помещения в многоквартирном доме, так и опосредованно — через создание юридических лиц, представляющих их интересы. К таким юридическим лицам относятся товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Субъектами являются специализированные управляющие организации, которые могут быть как коммерческими, так и некоммерческими. Кроме того, в качестве субъектов управления необходимо также рассматривать органы местного самоуправления, которым ЖК РФ отводит важное место в системе управления.

Действующее жилищное законодательство предусматривает следующие способы управления:

  1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  2. управление товариществом собственников жилья (далее по тексту — ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  3. управление управляющей организацией.

Все эти способы управления предусмотрены законодателем для уже возникших жилищных отношений, т.е. когда жилое помещение существует. Но как быть в ситуации, когда общая собственность уже существует и нужно управлять ею, а жилые дома только начинают строиться? Например, когда органы муниципальной власти отводят землю под индивидуальное жилищное строительство. Физические лица приобретают ее в целях строительства жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи. Согласно подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ ТСЖ может быть создано при объединении нескольких расположенных близко жилых домов, расположенных на нескольких соседних (граничащих) земельных участках. Однако управление общим имуществом путем создания ТСЖ возможно лишь после окончания строительства жилых домов и регистрации права собственности на них. А вопросы управления общим имуществом возникают уже на стадии строительства, так как перед тем, как строить жилые дома, будущие соседи должны построить дороги, водопровод, обеспечить себя электричеством, телефонной связью и т.д. Как правило, строительство всех коммуникаций осуществляется за счет самих собственников земельных участков, поэтому они вынуждены объединяться и осуществлять управление общим имуществом уже на этой стадии.

Возможна и другая ситуация, когда общее имущество есть, а законодательно урегулированного способа управления им нет. В частности, когда здание состоит из нежилых помещений и принадлежит нескольким сособственникам. Такие здания используются в коммерческих целях, в том числе и для сдачи помещений в аренду. Состав общего имущества в данном случае примерно аналогичен составу общего имущества в многоквартирном доме (это лестничные площадки, лифты, чердаки, крыши, придомовая территория и т.д.), соответственно, и потребность управления им существует. Способ управления и в первом, и во втором случае сособственники должны выбрать сами, не опираясь на нормы Жилищного кодекса, так как данный нормативно-правовой акт в этих ситуациях неприменим.

На наш взгляд, и в первом, и во втором случае наиболее приемлемым будет опосредованный способ управления, т.е. путем создания юридического лица, осуществляющего управленческие функции. Поскольку создание ТСЖ является наиболее распространенным способом управления и максимально урегулированным законодателем, а в первом случае после регистрации права собственности на жилые дома ТСЖ может быть избрано в качестве способа управления, необходимо создать такое юридическое лицо, которое максимально было бы приближено к ТСЖ. Таковым, на наш взгляд, является некоммерческое партнерство.

Несмотря на сравнительно короткий период правового регулирования в законодательстве, практика показала жизнеспособность и широкую востребованность некоммерческого партнерства. В форме некоммерческих партнерств создаются коллегии адвокатов, товарные биржи и т.д. . Данную организационно-правовую форму можно использовать и для управления недвижимым имуществом.

Шиткина И.С. Холдинги: правовое регулирование и корпоративное управление. Научно-практическое издание. Волтерс Клувер, 2006.

Некоммерческое партнерство, так же как и товарищество собственников жилья, является некоммерческой организацией, основанной на членстве.

Читайте так же:  Новые правила оформления загранпаспортов

Деятельность некоммерческого партнерства регулируется Федеральным законом «О некоммерческих организациях» , в соответствии с которым партнерством признается основанная на членстве некоммерческая организация, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами для содействия ее членам в осуществлении деятельности, направленной на достижение, в том числе и для осуществления, управленческих целей.

Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (с изменениями от 26.11.1998, 08.07.1999, 21.03.2002, 28.12.2002, 23.12.2003) // СЗ РФ. 1996. 15 января. N 3.

Статус некоммерческого партнерства и ТСЖ примерно одинаков. Имущество, переданное некоммерческому партнерству его членами, является собственностью партнерства. Члены некоммерческого партнерства не отвечают по его обязательствам, а некоммерческое партнерство не отвечает по обязательствам своих членов.

Некоммерческое партнерство, так же как и ТСЖ, вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую целям, для достижения которых оно создано.

Права членов некоммерческого партнерства аналогичны правам членов ТСЖ, а именно — они вправе:

  • участвовать в управлении делами некоммерческого партнерства;
  • получать информацию о деятельности некоммерческого партнерства в установленном учредительными документами порядке;
  • по своему усмотрению выходить из некоммерческого партнерства;
  • если иное не установлено федеральным законом или учредительными документами некоммерческого партнерства, получать при выходе из некоммерческого партнерства часть его имущества или стоимость этого имущества в пределах стоимости имущества, переданного членами некоммерческого партнерства в его собственность, за исключением членских взносов, в порядке, предусмотренном учредительными документами некоммерческого партнерства;
  • получать в случае ликвидации некоммерческого партнерства часть его имущества, оставшегося после расчетов с кредиторами, либо стоимость этого имущества в пределах стоимости имущества, переданного членами некоммерческого партнерства в его собственность, если иное не предусмотрено федеральным законом или учредительными документами некоммерческого партнерства.

Два последних правила являются, на наш взгляд, очень важной гарантией прав членов некоммерческого партнерства. Такой подход законодателя в целом нетипичен для некоммерческих организаций. Согласно общему правилу при ликвидации некоммерческой организации оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество направляется в соответствии с учредительными документами некоммерческой организации на цели, в интересах которых она была создана, и (или) на благотворительные цели. В случае если использование имущества ликвидируемой некоммерческой организации в соответствии с ее учредительными документами не представляется возможным, оно обращается в доход государства. В отличие от всех некоммерческих организаций при ликвидации некоммерческого партнерства оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество подлежит распределению между членами некоммерческого партнерства в соответствии с их имущественным взносом, размер которого не превышает размера их имущественных взносов. Данное правило сближает некоммерческое партнерство с хозяйственными обществами и товариществами.

Поскольку ЖК РФ не предусматривает специальных правил, касающихся судьбы имущества в случае ликвидации ТСЖ, можно предположить, что будет действовать правило, предусмотренное п. 1 ст. 20 Федерального закона «О некоммерческих организациях». Поэтому, на наш взгляд, в уставе ТСЖ целесообразно отразить такое же правило распределения имущества в случае ликвидации, как у некоммерческого партнерства. Но необходимо отметить, что в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 20 Закона «О некоммерческих организациях» порядок использования имущества некоммерческого партнерства, стоимость которого превышает размер имущественных взносов его членов, определяется в соответствии с п. 1 ст. 20, т.е. направляется на цели, в интересах которых оно было создано, и (или) на благотворительные цели. Связано это с тем, что некоммерческое партнерство по своему определению не имеет извлечение прибыли в качестве основной цели деятельности.

Учредительным документом некоммерческого партнерства, так же как и ТСЖ, является устав, по усмотрению учредителей может быть заключен учредительный договор.

Законодательством предусмотрены для ТСЖ и некоммерческого партнерства органы управления, которые имеют схожую компетенцию и порядок принятия решений.

Высшим органом управления некоммерческого партнерства является общее собрание членов. Основная функция общего собрания — обеспечение соблюдения некоммерческой организацией целей, в интересах которых она была создана. К компетенции высшего органа управления некоммерческого партнерства относится решение следующих вопросов:

  • изменение устава;
  • определение приоритетных направлений деятельности некоммерческого партнерства, принципов формирования и использования его имущества;
  • образование исполнительных органов некоммерческого партнерства и досрочное прекращение их полномочий;
  • утверждение годового отчета и годового бухгалтерского баланса;
  • утверждение финансового плана и внесение в него изменений;
  • создание филиалов и открытие представительств;
  • участие в других организациях;
  • реорганизация и ликвидация некоммерческой организации.

Общее собрание членов правомочно, если на указанном собрании или заседании присутствует более половины его членов. Решения принимаются большинством голосов членов, присутствующих на собрании. Решение общего собрания по вопросам исключительной компетенции высшего органа управления принимается единогласно или квалифицированным большинством.

Исполнительный орган некоммерческого партнерства может быть коллегиальным и (или) единоличным. Он осуществляет текущее руководство деятельностью некоммерческой организации и подотчетен общему собранию.

В связи с тем что на практике было бы очень удобно использовать данную форму некоммерческой организации для управления общим имуществом в период, когда жилищные отношения еще не сформировались, но предполагаются в будущем, необходимо внести изменения в п. 1 ст. 17 Федерального закона «О некоммерческих организациях» и предусмотреть возможность преобразования некоммерческого партнерства в товарищество собственников жилья. Поэтому п. 1 ст. 17 указанного выше Закона предлагаем изложить в следующей редакции: «Некоммерческое партнерство вправе преобразоваться в фонд, автономную некоммерческую организацию, товарищество собственников жилья, а также в хозяйственное общество в случаях и порядке, которые установлены федеральным законом».

Кроме того, хотелось бы заметить, что п. 2 ст. 161 ЖК РФ обязателен только для собственников помещений в многоквартирном доме, а собственники домов, например в коттеджном поселке, вправе выбрать иной, не предусмотренный данной нормой права способ управления, в том числе создать некоммерческое партнерство для управления общим имуществом.

Источник: http://wiselawyer.ru/poleznoe/31267-nekommercheskoe-partnerstvo-sposob-upravleniya-obshhim-imushhestvom

Управление дачными поселками – какую форму выбрать?

Приобретая участок за городом, многие мечтают скрыться на даче от повседневных забот. Но для спокойной жизни нужно, чтобы жизнь за забором была налажена: вовремя вывозился мусор, чистились дороги, не выключалось электричество… Да мало ли затруднений возникает в размеренной дачной жизни! Все сложные вопросы соседям лучше решать вместе, сообща.

О том, какие формы объединения дачников существуют, расскажем в нашей статье.

Объединяемся

Эксперты уверяют: чем раньше дачники задумаются о форме объединения, тем лучше. Начинать стоит еще на этапе продажи земель. На первых порах хватит просто создания сайта поселка или хотя бы странички на форуме. Это даст возможность обсуждать все вопросы в режиме он-лайн и упростит доступ к информации. После этого можно приступать уже к созданию самого некоммерческого объединения. Его деятельность регулирует ФЗ №66 “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”.

Читайте так же:  Принципы мирового соглашения

Сразу проясним понятия. Любое объединение может быть садоводческим, огородническим либо дачным: название зависит от вида земель, на которых оно располагается. В свою очередь, земли различаются тем, какие помещения на них разрешено строить. На огородном участке дом размещать нельзя, максимум — сарай для инвентаря. На дачном разрешено жилое строительство с правом регистрации, а на садовом — дом без права регистрации. Правда, Конституционный суд РФ признал незаконным запрет на регистрацию в садовом доме. Но оспорить запрет пока можно только через суд.

Большинство объединений имеет стандартную структуру управления. Она включает:

  • Общее собрание — высший орган управления объединением.
  • Правление — осуществляет общее руководство и контроль за деятельностью организации. Избирается общим собранием из числа его членов сроком на два года.
  • Председатель правления — занимается всеми текущими вопросами.

Создать некоммерческое объединение могут минимум три человека. Они утверждают учредительный документ — устав, после чего объединение должно пройти госрегистрацию. Новые члены принимаются в объединение на общем собрании. После него в течение трех месяцев “новенькому” обязаны выдать членскую книжку.

Бюджет объединения складывается из взносов. Они делятся на:

  • вступительные — это деньги, внесенные на расходы по оформлению документации (регистрация, закупка членских книжек и т.п.);
  • членские – средства, периодически вносимые на оплату труда сотрудников, которые работают в объединении по трудовому договору. Например, на зарплату председателя;
  • целевые – средства, внесенные членами объединения на приобретение или создание “объектов общего пользования”. К ним относятся объекты водо-, электро-, газо-, теплоснабжения, охраны, организации отдыха и т.д. Также это могут быть дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, территории для сбора мусора и противопожарные сооружения.

Некоммерческое объединение дачников является юридическим лицом. Оно не ставит себе целью зарабатывать деньги, но может заключать договора на проведение коммуникаций, строительство или ремонт дорог, вывоз мусора и т.д.

Различия

Некоммерческие объединения делятся на несколько типов. Это:

  • ДНТ (СНТ, ОНТ) – дачное (садовое, огородное) некоммерческое товарищество;
  • ДНП (СНП, ОНП) – дачное некоммерческое партнерство;
  • ДПК (СПК, ОПК) – дачный потребительский кооператив.

Товарищество и партнерство как формы объединения очень похожи друг на друга. Они различаются лишь по типу собственности на “имущество общего пользования”.

В партнерстве оно принадлежит юридическому лицу, ДНП. Фактически, партнерство — это дачный аналог ТСЖ в многоквартирных домах. В товариществе все немного иначе: если имущество приобретается на средства целевого взноса, то оно становится коллективной собственностью членов товарищества. И каждый житель имеет право на свой “кусочек”. Если же финансирование идет на вступительные и членские взносы, то имуществом владеет само ДНТ.

В кооперативе совместное имущество создается путем объединения паевых взносов. Оно принадлежит самому кооперативу. Если в организации образуются убытки, члены кооператива покрывают их новыми взносами. Даже когда кто-то из соседей взносы не платит, члены ДПК компенсируют разницу из своего кармана. Именно поэтому ДПК сейчас — наименее распространенная форма некоммерческого объединения.

Управляем

Итак, объединение создано. Теперь дачникам необходимо решить, кто будет заниматься обеспечением нормальной жизнедеятельности поселка. Здесь могут быть два варианта:

  • Организация сама, от имени председателя, заключает все договоры с поставщиками. Отдельно — на вывоз мусора, отдельно — на очистку от снега и т.д.
  • Объединение выбирает управляющую компанию (УК).

Первый вариант наиболее распространен в обычных дачных поселках, второй — в коттеджных. Последние имеют очень развитую инфраструктуру. Как минимум, она включает в себя ограждения, пункт охраны, детскую площадку. Как максимум — парки, бассейны, центральные системы пожаротушения, консьерж-услуги и т.д. Все это, понятно, требует больших усилий по поддержанию объектов в рабочем состоянии.

Главная задача УК — содержать в порядке общее имущество поселка. Компания не управляет ни поселком, ни объединением жителей. Наоборот, она подчиняется дачникам. Финансируется работа УК из членских взносов участников объединения.

Управляющую компанию обычно выбирают после сдачи поселка в эксплуатацию, когда готова вся инфраструктура. До сдачи поселка всеми вопросами чаще всего занимается фирма-застройщик. Она может предложить дачникам свою управляющую компанию, и этот вариант, как правило, выгоден. Но он приемлем лишь в том случае, когда застройщик заработал себе хорошую репутацию. Иначе собственникам участков стоит сменить УК сразу после сдачи поселка.

Управляющие компании бывают двух видов:

  • полностью самодостаточная УК, которая выполняет весь объем работ;
  • компания, ограниченная узким кругом специалистов, которые только отбирают исполнителей работ, оценивают их результаты, занимаются сбором платежей.

Основные задачи управляющей компании:

  • жилищно-коммунальное обслуживание граждан;
  • организация аварийно-диспетчерской службы;
  • контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг, защита интересов жильцов в случае их недопоставки;
  • организация системы учета и сбора платежей;
  • подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества, целевое использование бюджета;
  • поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества, например, сдачи его в аренду.

В зависимости от типа дачного поселка услуги УК могут оцениваться по-разному. От нескольких тысяч в поселках эконом-класса до десятков тысяч в элитных районах. Но неважно, сколько дачник платит за свою благоустроенную жизнь. Важно, чтобы все потраченные им средства были использованы по назначению.

Источник: http://www.mechtaevo.ru/blog/post_422

Зачем нужна управляющая компания в ДНП

Если члены дачного некоммерческого партнёрства не желают управлять посёлком самостоятельно или недовольны работой правления и председателя, а желающих войти в правление, как это часто бывает, не нашлось, они могут на общем собрании принять решение о заключении договора со сторонней управляющей компанией. Сегодня на рынке загородной недвижимости действует целый ряд подобных организаций, готовых взять на себя заботы по обслуживанию посёлка, предоставлению коммунальных и иных необходимых эксплуатационных услуг.

Преимущества управляющей компании

Главное преимущество управляющей компании, это выполнение работ по обслуживанию и содержанию посёлка силами профессионалов. Их работу контролирует руководство УК, которому направляются все претензии в случае, если работы выполняются некачественно. И не нужно искать замену персоналу, если кто-то уволится или будет уволен за плохую работу – эти заботы также лягут на плечи УК. Предъявлять же претензии к председателю ДНП, который в большинстве случаев работает на общественных началах или за символическое вознаграждение, бывает затруднительно.

Читайте так же:  Административное исковое заявление в верховный суд

Какой объём услуг доверить управляющей компании

В зависимости от потребностей посёлка управляющей компании передается полный объём услуг по обслуживанию и содержанию посёлка или его часть. В некоторых случаях принимается комбинированное управление – когда ДНП оставляет за собой выполнение рада задач, которые не готово доверить сторонней организации. Это, в первую очередь, ведение коммерческой деятельности ДНП – сдача в аренду участков общего пользования, рекламных площадей, техники. Решать эти вопросы правлению и председателю, которые находятся непосредственно на территории посёлка, удобнее. С другой стороны, не все готовы доверить контроль над поступлением средств в бюджет сторонней организации. Также у ДНП, как правило, заключены прямые договоры с монополистами, и перезаключать их на УК, создавая ненужную прослойку, нецелесообразно. На практике УК остаются функции по уборке территории посёлка, очистке общих дорог от снега и его вывоз, вывоз мусора, ремонт общего имущества и оборудования посёлка, в том числе электрических подстанций и насосных установок, обслуживание инженерных сетей.

Как заключить договор с управляющей компанией

Как правило, у каждой управляющей компании есть готовый типовой договор об обслуживании. Но не стоит слепо доверять предложенным вариантам. Такой договор будет, скорее всего, сформулирован в пользу управляющей компании. Удостоверьтесь что он включает в себя все необходимые услуги и работы, а также положения об ответственности исполнителя за их предоставление. Перечень услуг оформляется отдельным приложением, в котором подробно описывается каждая услуга, указывается периодичность их предоставления и стоимость.
Текст договора предоставляется для ознакомления членам ДНП, которые вправе вносить предложения по поправкам. Все такие предложения обсуждаются на общем собрании, на котором принимается решение о заключении договора, и по каждому предложению проводится голосование. В противном случае собственник, поправки которого не вынесли на голосование, сможет такой договор оспорить. Текст договора, утверждённый общим собранием, подшивается к протоколу собрания. Каждый член ДНП вправе ознакомиться с экземпляром заключённого договора и получить его копию, чтобы контролировать работу УК.
Если в посёлке есть собственники, которые не являются членами ДНП, они заключают отдельный договор с УК.

В заключении отметим, что рынок услуг по управлению коттеджными посёлками в Петербурге и Ленобласти сформирован, к сожалению, слабо. Поэтому альтернативной УК может стать приглашение на работу в ДНП по найму профессионально управляющего с опытом руководящей работы в системе ЖКХ. А он уже возьмёт на себя все обязательства по организации обслуживания посёлка. Но надо понимать, что это крайне сложная и ответственная работа, и услуги такого специалиста не могут стоить дёшево. Именно этот вопрос, по опыту юридической фирмы «Красников и партнёры», как и вопрос об оплате труда председателя правления ДНП часто становится камнем преткновения для общего собрания и сводит на нет все попытки наиболее активных собственников навести порядок в посёлке.

Часто в этом случае может помочь обращение в юридическую фирму, работающую в сфере загородной недвижимости, специалисты которой, как независимые эксперты, смогут оценить ситуацию и довести до жителей посёлка преимущества и недостатки того или иного способа управления.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

Источник: http://www.krupps.ru/articles/upravlyayushchaya-kompaniya-v-dnp

Некоммерческое партнерство может ли управлять коттеджным поселком

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В коттеджном поселке в 2003 году было создано некоммерческое партнерство (НП), предметом деятельности которого (согласно уставу) является обслуживание личных подсобных хозяйств, расположенных на территории поселка. На момент создания НП земельные участки (категория — земли сельскохозяйственного назначения) имели вид разрешенного использования: «для ведения личного подсобного хозяйства». На протяжении 2017-2018 гг. ряду земельных участков был изменен вид разрешенного использования на следующий вид: «для ведения дачного хозяйства». В наименовании НП отсутствует указание на то, что оно является садоводческим, огородническим или дачным.
Применяются ли к деятельности данного НП нормы Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон 217-ФЗ), учитывая факт распространения деятельности НП на участки, имеющие вид разрешенного использования «для ведения дачного хозяйства», которые в соответствии со ст. 54 Закона 217-ФЗ относятся к садовым земельным участкам?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

Видео (кликните для воспроизведения).

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник: http://www.garant.ru/consult/civil_law/1265657/

Управление посёлком, что выбрать – ДНП или ТСЖ

Ещё до приобретения дома в коттеджном посёлке необходимо задуматься о том, как посёлок будет управляться. Ведь мало просто купить дом и вселиться. Нужно понимать, кто будет отвечать за предоставление коммунальных услуг, состояние общих коммуникаций и дорог в посёлке, ремонт общего имущества, охрану и другие услуги.

Читайте так же:  Выезд за границу на автомобиле юридического лица

Варианты управления коттеджным посёлком

Существует три основных варианта управления коттеджным посёлком – привлечение управляющей компании создание товарищества собственников жилья или дачного некоммерческого партнёрства. Отдельно УК, ТСЖ и ДНП в коттеджном посёлке на нашем сайте посвящены специальные публикации, поэтому здесь рассмотрим именно преимущества и недостатки выбора того или иного способа управления.

В статье об управлении посёлком силами управляющей компании мы говорили, что, не смотря на все преимущества привлечения сторонней обслуживающей организации, самым удобным способом обеспечения предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в коттеджном посёлке будет создание юридического лица, объединяющего всех собственников коттеджей. Как мы и говорили, таким юридическим лицом может быть ТСЖ или ДНП.
Объединение жильцов – это реальная сила, которая может помочь решить многие вопросы, начиная от предъявления претензий к застройщику посёлка, организации предоставления коммунальных услуг и заканчивая созданием масштабных дорогостоящих объектов общей инфраструктуры. Условно говоря, объединение жильцов в форме юридического лица выступает как небольшой местный орган власти.
Создание такого юридического лица, тем не менее, не исключает возможности в дальнейшем подписать договор с управляющей компанией. ТСЖ или ДНП будет в данном случае выступать контролирующим органом, представляющим интересы всех жителей посёлка в отношениях с УК.

Отличие ТСЖ от ДНП

И ДНП и ТСЖ создаются с целью обеспечения жителей коттеджного посёлка коммунальными и иными услугами эксплуатационного характера, содержания и обслуживания общего имущества посёлка. Обе организации вправе иметь в собственности имущество, в том числе земельные участки. Каждая организация, безусловно, вправе заключать любые договоры с другими юридическими лицами, иметь счета в банке, создавать различные фонды. Каждая организация управляется общим собранием, которое для решения текущих вопросов избирает правление и председателя.

Различия между этими двумя формами самоуправления в коттеджном посёлке для удобства изложим в таблице:

Жилищный кодекс РФ.
Все статьи, посвящённые деятельности ТСЖ, относятся, прежде всего, к ТСЖ, созданным в многоквартирных домах. Далеко не все их положения могут быть напрямую применены к коттеджным посёлкам.

Закон РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Содержит нормы, относящиеся непосредственно к ДНП и организации управления в коттеджном посёлке. Имеет ряд пробелов, но в целом является специальным законом, ориентированным на загородные посёлки.

Нормы об определении количества голосов на собрании собственников в ТСЖ в коттеджном посёлке или ДНП в законодательстве отсутствуют.

Создаётся собственниками, обладающими более 50% голосов в коттеджном посёлке.

Создаётся собственниками не менее 3-х участков в посёлке.

Право собственности на общее имущество

Принадлежит на праве собственности всем собственникам коттеджей. Законом установлено, что доля в праве собственности на общее имущество пропорциональна площади квартиры собственника жилья в многоквартирном доме. Как это правило распространить на общую собственность в коттеджном посёлке ни закон, ни судебная практика не разъясняют.

Принадлежит на праве собственности ДНП, как юридическому лицу. Члены ДНП управляют общим имуществом и решают вопросы по его содержанию совместно на началах равенства. С собственниками, не являющимися членами ДНП, заключается отдельный договор об использовании общего имущества.

Распоряжение общим имуществом

Разрешено сдавать в аренду, реконструкция и любое изменение общего имущества возможно только по решению 100% собственников.

Разрешено сдавать в аренду, разрешена любая реконструкция по решению большинства голосов общего собрания.

Отчуждение части общего имущества

Разрешено по решению большинства голосов общего собрания

Определение размера оплаты услуг, не предусмотренных городскими тарифами

В законодательстве отсутствует методика расчёта размера эксплуатационных платежей и взносов на создание и содержание общего имущества в коттеджном посёлке. Все платежи, не имеющие нормативного регулирования, устанавливаются общим собранием.

Возможность проведения собрания уполномоченных

Законом не предусмотрена.

Законом предусмотрена возможность проведения общего собрания в форме собрания нескольких уполномоченных.

Возможность заочного голосования (голосования опросом)

Общее собрание обязано собираться в очной форме – путём обязательного личного присутствия всех членов ТСЖ. Заочное голосование возможно только в случае, если очное не состоялось и только по тем вопросам, которые были включены в повестку дня очного собрания.

Заочное голосование возможно в любом случае.

Приведённый сравнительный анализ показывает, что дачное некоммерческое партнёрство, как специализированная организация для объединения собственников в коттеджных посёлках, обладая теми же преимуществами, что и товарищество собственников жилья, имеет ряд дополнительных плюсов, значительно упрощающих управление посёлком.

Для юридического сопровождения создания ДНП или ТСЖ мы настоятельно рекомендуем обратиться в юридическую фирму, специализирующуюся в вопросах загородной недвижимости.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

Источник: http://www.krupps.ru/articles/upravlenie-posyelkom-dnp-ili-tszh/

ВС РФ: содержание общего имущества коттеджного поселка регулируется по аналогии нормами ЖК РФ

billiondigital / Depositphotos.com

Нормы Жилищного кодекса о содержании общего имущества в МКД применимы – по аналогии закона – к вопросам о внесении платежей за содержание общего имущества и в коттеджных поселках. На это указали суды, взыскав с владельца «поселкового» спортзала долги за содержание общего имущества и оказанные коммунальные услуги:

Верховный Суд Российской Федерации отказал в пересмотре дела в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, отметив, что ответчик является лицом, обязанным нести расходы по содержанию общего имущества коттеджного поселка соразмерно своей доле, а нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, из доводов жалобы не усматривается (Определение ВС РФ от 10 апреля 2019 г. № 303-ЭС19-3298, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 января 2019 г. № Ф03-5262/18).

Также отметим, что на днях Правительство РФ поручило ряду профильных ведомств внести свои предложения по вопросу совершенствования регулирования отношений, возникающих между энергоснабжающими организациями, коттеджными поселками и их членами при заключении договоров купли-продажи электрической энергии, а также совершенствования системы управления в коттеджных поселках, в том числе в части регламентации прав и обязанностей органов управления и их членов, порядка принятия ими решений.

Читайте так же:  Полиция имеет право задерживать лиц уклоняющихся

Источник: http://www.garant.ru/news/1271535/

Некоммерческое партнерство может ли управлять коттеджным поселком

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В коттеджном поселке было создано некоммерческое партнерство (далее — НП), предметом деятельности которого (согласно Уставу) является обслуживание личных подсобных хозяйств, расположенных на территории поселка. В наименовании НП отсутствует указание на то, что оно является садоводческим, огородническим или дачным.
Имеет ли данное НП возможность осуществить реорганизацию в форме преобразования в садоводческое некоммерческое товарищество? Применяются ли к деятельности данного НП нормы Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

13 сентября 2019 г.

————————————————————————-
*(1) Огородническое или дачное некоммерческое партнерство — некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства (ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник: http://www.garant.ru/consult/civil_law/1297034/

Можно ли вывести участок из состава коттеджного поселка?

– У меня есть участок в Московской области, на границе с которым образовался новый коттеджный поселок на земле старого пионерского лагеря, принадлежавшего одному из заводов Москвы. Сейчас назначение земель в этом новом поселке по кадастру – «Земли населенных пунктов». Где отследить историю изменений (если такие были) назначения земель? Как я понимаю, земля могла быть просто собственностью завода в черте нашего поселка, где они по своей инициативе сделали место отдыха для детей сотрудников, а могла быть рекреационной (или какой-то иной), которую незаконно перевели в другую категорию. Были случаи отчуждения таких земель в пользу государства. Могу ли я купить соседний с моим участок и вывести новый участок из состава коттеджного поселка, объединив со своим старым, чтобы не вносить «коттеджные» платежи (за освещение в поселке, дороги, вывоз мусора и т. д.), так как я всем этим пользоваться не намерен? Мне нужна только земля.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Начать нужно с разговора с администрацией нового коттеджного поселка. Какая планируется у них форма управления? Каким образом и за что планируется начислять платежи? На чьем балансе находятся дороги и внутрипоселковые инженерные коммуникации (сети)? Что прописано в уставе товарищества собственников недвижимости? От ответов на эти и другие вопросы зависит, возможно ли реализовать задуманное.

Как один из вариантов – Вы становитесь собственником участка и членом организованного товарищества собственников недвижимости, но, по договоренности с администрацией поселка и с согласия общего собрания, взносы оплачиваете только по тем статьям, которые являются для Вас обязательными (например, налог на земли общего пользования). На практике я встречал аналогичные ситуации, в которых руководство вновь образованного коттеджного поселка пошло навстречу владельцам ранее образованных смежных участков, и целую линию участков выкупили смежные землевладельцы, чтобы сохранить возможность видеть из окна лесной массив.

Отвечает ведущий юрист, руководитель практики земельно-имущественных отношений ООО «Юридическая компания «Деловой дом» Светлана Погребская:

Из вопроса следует, что собственник земельного участка принимает решение о покупке смежного земельного участка. При этом смежный участок, планируемый к покупке, входит в состав коттеджного поселка.

Приобретение земельного участка в коттеджном поселке возможно при обоюдном согласовании условий договора купли-продажи между покупателем и продавцом. Однако вывести земельный участок из состава коттеджного поселка и объединить с имеющимся в собственности – сложная процедура.

Причин может быть несколько. Во-первых, различные виды разрешенного использования и целевое назначение (категория) земельных участков. Во-вторых, необходимость внести изменения в местные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В-третьих, согласование с общим собранием собственников или иным органом управления коттеджного поселка вопроса об исключении из состава поселка данного земельного участка.

Информацию об истории изменений целевого назначения (категории) земельного участка Вы можете запросить в местных органах власти.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В случае, если земельный участок в коттеджном поселке есть в открытой продаже, то Вы сможете его приобрести без каких-либо проблем. Вместе с договором купли-продажи Вам будет предоставлен договор на обслуживание и пользование инфраструктурой. Поселок, скорее всего, огорожен, соответственно, имеет земли общего пользования, которые также стоят на кадастровом учете и находятся во владении у ДНП. Решать вопросы о выведении участка из состава необходимо с правлением коттеджного поселка.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_vyvesti_uchastok_iz_sostava_kottedzhnogo_poselka/7230

Некоммерческое партнерство может ли управлять коттеджным поселком
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here