Возмещение ущерба застройщика

Предлагаем к прочтению статью. Если вы не найдете ответа по теме "Возмещение ущерба застройщика" или захотите актуализировать данные на 2020 год, то задавайте вопросы дежурному специалисту.

ВС РФ: с застройщика, нарушившего срок передачи квартиры, могут быть взысканы расходы на оплату аренды жилья

Yuriy Golub/ Shutterstock.com

19 июня 2015 года Р. и общество «А» заключили договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора застройщик обязался построить жилой дом и передать Р. однокомнатную квартиру во втором полугодии 2015 года. Свои обязательства по оплате квартиры Р. исполнила полностью. Однако 21 октября 2015 года общество направило в ее адрес сообщение о переносе сроков завершения строительства и передачи помещения, предложив подписать дополнительное соглашение с указанием нового срока окончания строительства – первое полугодие 2016 года.

В ответ на это 26 ноября 2015 года Р. направила застройщику претензию с просьбой уплатить неустойку из-за переноса срока передачи квартиры, а также возместить ей убытки, связанные с оплатой аренды другого жилья, и компенсировать моральный вред. Общество на эту претензию не отреагировало, поэтому 9 июня 2016 года Р. направила повторную претензию. В ней она просила зачесть 28,8 тыс. руб. (удорожание квартиры за счет увеличения ее итоговой площади) в счет подлежащей взысканию в ее пользу неустойки, а также повторно требовала возместить убытки на оплату аренды съемной квартиры. Однако застройщик отказался удовлетворить эту претензию.

В результате Р. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки в размере 135 272,48 руб., штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы, судебных расходов в размере 40 тыс. руб., возмещении убытков на оплату аренды жилья и оплату коммунальных услуг в размере 140 тыс. руб. и 21 853 руб. соответственно, а также компенсации морального вреда в размере 50 тыс. руб. Кроме того, она попросила суд зачесть 28,8 тыс. руб. долга по оплате объекта долевого строительства в счет подлежащей взысканию с ответчика неустойки.

Суд удовлетворил заявленные требования лишь частично: с застройщика были взысканы неустойка в размере 20 тыс. руб., расходы на оплату аренды жилого помещения в размере 84 тыс. руб., компенсация морального вреда в размере 5 тыс. руб., штраф в размере 54,5 тыс. руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 20 тыс. руб. (решение Советского районного суда г. Краснодара от 8 ноября 2016 г. по делу № 2-5657/2016). Суд решил, что заявленная Р. к взысканию неустойка связана с возможной, а не действительной стоимостью ущерба. А раз доказательств причинения действительного ущерба не было представлено, судья счел возможным уменьшить требуемую сумму (ст. 333 Гражданского кодекса). При этом он отметил, что неустойка является не способом обогащения, а мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, и направлена она на восстановление нарушенного права. А определяя размер подлежащих возмещению убытков за аренду квартиры, суд исходил из договора коммерческого найма жилого помещения и доказательств несения бремени арендных платежей (расписок арендодателя о получении денежных средств).

Обе стороны обжаловали это решение. Р. настаивала на удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме, тогда как застройщик требовал снизить размер неустойки, морального вреда и расходов на оплату услуг представителя, а в остальной части иска просил отказать. Хоть и не полностью, но апелляция все же встала на сторону ответчика и отменила решение нижестоящего суда в части взыскания расходов на аренду квартиры, уменьшив при этом сумму штрафа до 25 тыс. руб. (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2017 г. по делу № 33-3812/2017). Суд пришел к выводу о том, что наем жилого помещения является личным волеизъявлением Р. и расходы по оплате ею аренды нельзя отнести к убыткам. Более того, судебная коллегия указала, что причинно-следственной связи между сроками сдачи объекта долевого строительства и понесенными истцом убытками нет. Тем самым расходы по найму квартиры не направлены на восстановление нарушенного бездействием застройщика какого-либо права Р., заключил суд.

За защитой своих прав Р. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации. В своей кассационной жалобе она указала на незаконность принятых судебных актов и просила их отменить, и Суд нашел ее требования обоснованными (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 декабря 2017 г. № 18-КГ17-239).

ВС РФ напомнил, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества – реальный ущерб, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено – упущенная выгода (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Вместе с тем сторона, не исполнившая свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве или ненадлежаще исполнившая их, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Застройщик должен был передать Р. квартиру до 31 декабря 2015 года, однако фактически передал ее лишь 24 июня 2016 года. При этом Р., уточнил Суд, зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, и не имеет в собственности жилье в этом городе. Она была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры, но в связи с допущенной застройщиком просрочкой вынужденно несла затраты по найму жилого помещения.

Таким образом, ВС РФ пришел к выводу о том, что между просрочкой срока сдачи квартиры, отсутствием у Р. жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными ею на вынужденный найм другого жилья, имеется причинно-следственная связь. С учетом этого Суд назвал вывод апелляции ошибочным и направил дело на новое рассмотрение.

Источник: http://www.garant.ru/news/1185203/

Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

– По договору долевого участия сдача дома – 31 марта 2018 года. Но сдачу перенесли на II квартал 2018 года, то есть до 31 июля. Мои действия? Возможна ли компенсация?

Отвечает юрист компании LDD Никита Руднев:

Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию. Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.

В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию. Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.

Читайте так же:  Судебные разбирательства юридических лиц

Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия. В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом. В случае, если строительная компания откажется выплачивать неустойку на добровольной основе, то данное претензионное письмо позже послужит основанием для взыскания в судебном порядке еще и штрафа за несвоевременную выплату компенсации.

Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.

Реакция от застройщика должна поступить в течение одного месяца. Если застройщик идет навстречу и дает согласие на добровольное возмещение неустойки за задержку сроков сдачи квартиры, то вопрос считается закрытым. Дольщик предоставляет свои данные для перевода ему неустойки, которая рассчитывается по формуле:

размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.

В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.

Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.

Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
  • за причинение морального ущерба;
  • штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
  • возмещение судебных расходов.

Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.

И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Скорее всего, застройщик предложит подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи. Для того чтобы в дальнейшем взыскать неустойку, Вам стоит отказаться от подписания этого соглашения. Дождитесь получения ключей от квартиры и после подписания акта приема-передачи можете готовить документы в суд. Такая стратегия позволяет Вам получить квартиру и неустойку. Если Вы обратитесь в судебные органы уже сейчас, то рискуете создать дополнительные проблемы застройщику и, как следствие, не получить свою же квартиру во II квартале 2018 года.

Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова (Санкт-Петербург):

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.

Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.

Отвечает старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян (Волгоград):

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).

Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома. Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца. Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию. В таком случае крайним сроком передачи квартиры по договору будет являться срок окончания строительства, определенный в договоре, плюс максимальный срок, указанный в договоре для передачи этого объекта дольщику.

Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии. Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков. Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств. Неустойка по договору долевого участия будет равняться 1/300 от учетной ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин (не юридическое лицо, а физическое), то неустойка насчитывается в двойном размере.

Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки. Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии. Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Конечно, возможна. Ваши интересы, как дольщика и как участника долевого строительства, защищает специальный закон № 214-ФЗ, а также закон о защите прав потребителей.

Вы вправе потребовать с застройщика неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ х 2 (если дольщик – физическое лицо), штраф, компенсацию морального вреда, а также убытки и судебные расходы. Однако чтобы рассчитать все правильно, а также представить необходимые и достаточные доказательства, возможно, Вам имеет смысл воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Порядок действий следующий:

  • составление и направление в адрес застройщика судебной претензии;
  • получение (или неполучение) ответа;
  • подготовка документов в суд;
  • взыскание денежных средств с застройщика в судебном порядке.
Читайте так же:  Коап судебное разбирательство

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.

В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией. Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить. Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу. Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.

Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд. Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности. Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник: http://www.domofond.ru/statya/poluchu_li_ya_kompensatsiyu_ot_zastroyschika_za_perenos_srokov_sdachi/7131

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

– Я купил квартиру на стадии строительства, дом должны были сдать в марте этого года, но оказалось, что сдача задерживается до декабря. Как взыскать денежную компенсацию?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Если застройщик нарушил указанный в договоре срок передачи квартиры, соинвестор имеет право на получение неустойки. Ее размер определен законом и рассчитывается для дольщиков-физических лиц как 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, умноженная на цену квартиры по ДДУ. Кроме того, в отдельных случаях покупатель может потребовать от застройщика еще и компенсацию ущерба. Для этого нужно доказать, что пострадавшая сторона понесла расходы, связанные с невозможностью получить квартиру в срок. Например, покупатель был вынужден арендовать жилье или выплачивал более высокие проценты по ипотеке (когда банковская ставка зависит от ввода дома в эксплуатацию). Однако на практике получить такое возмещение весьма сложно: многие ли арендаторы подписывают официальный договор с собственником квартиры?

Еще один вид компенсации – за причинение морального вреда. Отметим, что в судебной практике крайне редки примеры, когда по данной статье истцу удавалось выиграть более 10–50 тысяч рублей. Обычно требование о выплате неустойки и компенсации ущерба сначала направляется застройщику, чтобы решить вопрос в досудебном порядке. При этом представители продавца могут пытаться дезинформировать клиента, предлагая ему выбирать между этими двумя статьями. На самом деле это разные требования, которые могут быть удовлетворены одновременно. Если застройщик не отреагировал на обращение дольщика, соинвестор имеет право обратиться в суд. В этом случае, согласно закону «О защите прав потребителей», с ответчика будет взыскан штраф в размере половины суммы неустойки за отказ от выплаты в добровольном порядке. Приготовьтесь к тому, что суды часто занижают размер возмещения, особенно если сдача дома была задержана менее чем на квартал, а застройщик своевременно проинформировал об этом клиентов.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у Вас на руках зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия (ДДУ), где указан срок сдачи в марте 2017 года, и в данный момент этот срок нарушен, то нет ничего проще. Составляете и направляете в адрес застройщика претензию, где просите надлежащим образом исполнить условия договора, передать Вам объект и уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБР (текущая – 8,5%) за каждый день просрочки от суммы Вашего договора долевого участия. То есть, если Вы купили объект за 1 млн рублей и просрочка составляет шесть месяцев (180 дней), то подлежащая оплате неустойка равна 1 000 000 х 0, 0850 / 300 х 180 дней = 51 000 рублей В случае неоплаты данной суммы Вы вправе требовать ее взыскания в судебном порядке.

Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова:

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет, поэтому надо судиться. Также дольщикам, которым задерживают сдачу, я советую не прощать застройщиков и не подписывать допсоглашений о переносе сдачи дома. Как правило, при срыве сдачи дома менеджер звонит дольщикам, приглашая на подписание дополнительных бумаг. Необходимость подписать эти документы он объясняет тем, что без данных соглашений квартира не будет передана новоселу или данное соглашение нужно для продолжения строительных работ. В этом случае застройщик блефует: у Вас на руках договор, и он должен быть исполнен без дополнительных уступок со стороны дольщика.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Правовое содействие» Надир Джангиров:

Денежная компенсация является возмещением потерь дольщика от просрочки застройщика. В соответствии с законодательством, приобретение квартиры гражданином на стадии строительства возможно только на основании заключаемого договора участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации. Договором участия в долевом строительстве обязательно предусматривается конкретный срок передачи квартиры. В случае просрочки срока передачи квартиры более чем на два месяца от установленного в договоре, гражданин (дольщик) вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченных по договору денежных средств, а также уплаты процентов на эту сумму в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ, которые начисляются со дня внесения гражданином денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком гражданину.

Для этого гражданин обязан в письменной форме уведомить застройщика о расторжении договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов. В случае если застройщик не выполняет требования дольщика добровольно, то гражданин вправе обратиться в суд с этими денежными требованиями, а также с требованием о компенсации морального вреда. При удовлетворении судом требования гражданина суд дополнительно взыскивает с застройщика в пользу гражданина штраф в размере 50% от общей присужденной в пользу гражданина суммы.

Если гражданин не заинтересован в расторжении договора, а хочет получить квартиру от застройщика, пусть даже с просрочкой, то он вправе не расторгать договор, а потребовать от застройщика уплаты неустойки (пени) в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки вплоть до передачи ему квартиры по передаточному акту. Для этого гражданин обращается с письменной претензией к застройщику, в которой указывает свое требование на получение неустойки. Если застройщик отказывает ему в таком требовании, то гражданин вправе обратиться в суд. В иске гражданин может также просить суд взыскать моральный вред за допущенное застройщиком нарушение.

Читайте так же:  Моральный вред в административном праве

Отвечает руководитель юридической службы компании «Стороженко и партнеры» Александр Мазаев:

Застройщик должен платить неустойку дольщику в том случае, если он нарушил сроки строительства, не согласовав при этом изменение условий договора в этой части. Размер неустойки составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования на момент исполнения обязательства. В случае же нарушения согласованного с дольщиком срока устранения дефектов объекта строительства неустойка составит 1% от стоимости расходов на проводимые работы.

Неустойку можно взыскать как в судебном, так и в досудебном порядке, при этом процедура досудебного урегулирования споров необязательна, можно сразу подавать в суд. Какие документы необходимы? Претензия в письменной форме, в которой указана сумма неустойки, копии договора, паспорта, документа, подтверждающего оплату по договору. Отдельно оформите расчет неустойки, и весь этот пакет отправляйте ценным письмом с уведомлением и описью вложения, чтобы можно было впоследствии на него ссылаться.

Алгоритм действий для взыскания неустойки в суде довольно простой. Если вы идете в суд, добавьте к указанным выше документам требование о возмещении морального вреда. Подготовьте исковое заявление (как его составить, можно посмотреть в открытых источниках) и подавайте его в суд по месту нахождения застройщика или по Вашему месту жительства. В случае, когда неустойка составляет менее 50 тысяч рублей, нужно обращаться в мировой суд. Если Вы обращались к специалисту, который писал исковое заявление и представлял Ваши интересы в суде, Вы можете получить с застройщика также сумму расходов за представительство. Реальность такова, что зачастую суды принимают решение в пользу застройщиков, жалеют их, уменьшают сумму неустойки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник: http://www.domofond.ru/statya/kak_vzyskat_kompensatsiyu_s_zastroyschika_zaderzhavshego_sdachu_doma/6766

Как взыскать с застройщика убытки за аренду квартиры в дополнение к неустойке

Видео (кликните для воспроизведения).

Федеральный закон № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» защищает покупателей новостроек от последствий пропуска сроков строительства. Помимо неустойки, общая сумма которой зависит от длительности просрочки, у дольщика есть возможность получить дополнительные компенсации с застройщика. На примерах конкретных судебных дел мы рассмотрим, как взыскать с застройщика убытки за аренду квартиры в случае, если дольщик проживает в жилье по найму.

В каких случаях дольщик может взыскать расходы на аренду жилья

Право на взыскание с застройщика неустойки и убытков (включая затраты на найм другого жилья) предоставлено статьей 10 закона № 214-ФЗ. Согласно ее положениям, если девелопер не исполняет ДДУ, он обязан уплатить предусмотренную законом неустойку, а равно возместить убытки, причиненные нарушением договора.

Как следует из статьи десятой 214 закона, взыскание с застройщика убытков за найм жилья осуществляется дополнительно к неустойке. Застройщик не может сослаться на то, что покупатель получит достаточно средств в виде штрафных санкций, и поэтому необходимо отказать в иске о компенсации аренды жилья по ДДУ.

Верховный суд о вынужденном найме квартиры

Несмотря на кажущуюся простоту норм закона о компенсации убытков дольщика, суды по-разному подходили к их толкованию. Основной вопрос заключался в том, что считать вынужденным наймом квартиры. Ведь если покупатель мог и обойтись без дополнительных расходов на аренду жилья, было бы несправедливо взыскивать их с застройщика.

Особенно сложно определить, были ли связаны эти расходы на найм альтернативного жилья именно с просрочкой застройщика, или же с другими жизненными обстоятельствами истца. Может, он и не планировал проживать во вновь построенной квартире, а собирался сдать ее в аренду? Стоит ли в этом случае вместо взыскания с застройщика убытков за найм жилья потребовать компенсацию неполученных доходов?

Разные суды по-своему отвечали на вопрос о том, как взыскать с застройщика убытки за аренду квартиры. В последнее время несколько дел о взыскании с застройщика расходов на вынужденный найм жилья в период строительства по ДДУ дошли до Верховного суда РФ. Разрешая эти дела, судьи высшей инстанции указали на важные обстоятельства, которые нужно учитывать при рассмотрении подобных дел.

Определение ВС РФ от 19 декабря 2017 года № 18-КГ17-239

В этом деле участница «долевки» была вынуждена снимать жилье в том городе, где она работала. Суд первой инстанции поддержал ее, указав, что расходы на найм были необходимы. Далее апелляция отменила первое решение.

Эти обстоятельства суд счел достаточным подтверждением того, что расходы на вынужденный найм жилья в период просрочки строительства были вынужденными. Строительная компания должна их компенсировать.

Определение ВС РФ от 4 сентября 2018 года № 46-КГ18-38

В этом деле по ДДУ передавалась квартира, в которой отсутствовала финишная отделка. Первая инстанция и апелляция посчитали, что в такой квартире было бы нельзя немедленно начать проживание. Истица все равно вынуждена была бы снимать другое жилье хотя бы на период ремонта. Поэтому несправедливо было бы взыскать ее расходы со строительной компании. Руководствуясь этим, суды отказали во взыскании убытков за аренду квартиры.

Верховный суд косвенно согласился, что передача квартиры без отделки имеет значение для исхода дела. Но безусловным основанием для отказа во взыскании это не является. Суды должны определить, когда передаваемое по ДДУ жилье станет пригодным для проживания. Чтобы установить это и определить размер убытков на аренду квартиры, дело было направлено на новое рассмотрение.

Что можно взыскать с застройщика дополнительно к арендной плате при вынужденном найме жилья

Оплата коммунальных услуг

Если коммунальные услуги не включены в арендную плату, дольщик также может потребовать от застройщика их компенсировать отдельно. Для этого понадобятся квитанции, подтверждающие оплаченные по договору аренды суммы.

Расходы на коммунальные услуги вторичны по отношению к арендной плате – если удастся взыскать ее, то и стоимость коммунальных услуг, скорее всего, компенсирует (определение Ярославского областного суда №33-3739/2012 от 16 июля 2012).

Обычно дольщикам удается взыскать расходы на стандартные коммунальные услуги — воду, газ, электричество. Что касается услуг связи и интернета (если они оплачиваются отдельно, а не в общей квитанции) – похоже, что судебные решения об их компенсации за счет застройщика пока не встречаются, или крайне редки.

  • Расходы на услуги агента, подобравшего квартиру

Указанное выше Определение Ярославского областного суда примечательно также тем, что суд взыскал в пользу дольщика оплату услуг агента, подыскавшего арендованную квартиру. Дольщица вынужден был съехать из предыдущего арендованного жилья, и срочно подыскать новое. В связи с этим, чтобы уменьшить затраты времени и средств на поиск новой квартиры в аренду, ей пришлось обратиться в агентство недвижимости. Суд проанализировал стоимость услуг агента и пришел к выводу, что она соответствовала средней по рынку. В такой ситуации, расходы на агента были признаны разумными и подлежащими взысканию с застройщика.

На что обратит внимание суд, чтобы взыскать расходы на аренду в пользу дольщика

В каждом деле присутствуют свои уникальные обстоятельства, рассмотрев которые суд выносит решение. Но все же, в судебной практике о взыскании компенсации за найм жилья обманутым дольщикам прослеживаются некоторые общие моменты.

    Читайте так же:  Ребенка комиссия по делам несовершеннолетних

    Доказательства оплаты аренды

    Одним из ключевых доказательств в пользу дольщика послужат расписки в получении арендной платы от арендодателя, квитанции о безналичных переводах на его счет или же соответствующие отметки в договоре. В иске о компенсации аренды жилья по ДДУ должны содержаться ссылки на соответствующие документы, которые должны быть приложены к исковому заявлению. Без этого суд сочтет расходы на наем квартиры неподтвержденными и откажет в их взыскании.

    Арендодатель должен быть собственником квартиры

    Для того, чтобы иметь возможность легально сдавать квартиру в аренду, арендодатель должен быть ее собственником. Поэтому суд может проверить, действительно ли договор аренды временного жилья на период просрочки заключен с его собственником (Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 27 января 2016 года № 33-409/2016).

    В подтверждение права собственности арендодателя на квартиру дольщик может предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении данной квартиры. Такую выписку может заказать любой человек, даже не являющийся собственником.

    В одном из дел застройщик сослался на то, что дольщик не предоставил подтверждение собственности арендодателя на арендованную квартиру. Однако суд посчитал, что дольщик и не был обязан это делать. По общему правилу гражданского процесса, каждая сторона обосновывает свою позицию самостоятельно. Поэтому, если застройщик полагал, что договор аренды заключен неправильно, он должен был самостоятельно в этом убедиться и предоставить суду доказательство – выписку из ЕГРН. Застройщик этого не сделал, и проиграл дело (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 22 августа 2012 года № 33-5444).

    Важно место временной и постоянной регистрации дольщика

    Суды, как правило, обращают внимание, где официально зарегистрирован (прописан) истец –обманутый дольщик. Предполагается, что регистрация в жилом помещении свидетельствует о возможности пользоваться им. Поэтому, если дольщик не зарегистрирован (постоянно или временно) в арендованной квартире, ему придется нелегко. Нужно будет дополнительно подтверждать невозможность проживания по месту постоянной или временной регистрации (Определение Свердловского областного суда от 22 марта 2012 по делу № 33-3118/2012).

    Некоторые суды не придают значения регистрации, указывая, что дольщики имели право рассчитывать на своевременный ввод жилья в эксплуатацию, поэтому не обязаны подстраивать все свои жизненные планы под неправомерные действия застройщиков (Определение Хабаровского краевого суда № 33-5444 от 22.08.2012).

    Наличие у дольщика другого жилья в собственности

    Логика судов здесь такая же, как и в случае с регистрацией. Другое помещение в собственности по умолчанию означает, что аренда не является суровой необходимостью для участника долевого строительства (Апелляционное определение Новосибирского областного суда по делу 33-2150/2012 от 5 апреля 2012 года).

    В подтверждение отсутствия другого жилья дольщик может предоставить выписку из ЕГРН о принадлежащих ему объектах недвижимости.

    Если же другое жилье имеется, нужно будет дополнительно обосновать, почему дольщик не может в нем проживать и нуждается в аренде другого помещения (Определение Астраханского областного суда по делу 33-654/2012 от 21.03.2012). Также…

    Есть ли доказательства фактического проживания в по месту аренды.

    … помимо формальной регистрации, дольщику придется предоставить доказательства, что он действительно проживает по месту аренды. Такими доказательствами могут быть квитанции за коммунальные услуги или полученная по адресу арендованного жилого помещения корреспонденция.

    Совершен ли переезд для целей работы

    Хорошим аргументом в пользу найма жилья будет работа в том населенном пункте, где снимается жилье и находится строящийся дом, сдача которого просрочена — при условии, что другого жилья в этом городе у дольщика нет (Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия по делу № 33-359/2018 от 20.02.2018).

    Встречаются судебные решения, в которых переезд был признан следствием самостоятельно принятого дольщиком решения о смене места работы и жительства, и дольщику было отказано в компенсации аренды (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 4 июля 2012 года № 33-9444/2012, Определение Верховного суда Республики Татарстан от 21 апреля 2016 года по делу No. 33-7094/2016). Но после выхода в свет Определения Верховного суда 18-КГ17 239 от 19 декабря 2017 года, защитившего дольщика и указавшего на необходимость компенсации расходов на вынужденный найм квартиры, подобных решений должно стать меньше.

    На какой срок заключен договор аренды квартиры

    Хорошо, если срок договора аренды привязан к передаче квартиры по ДДУ. Суд положительно оценит, если договор аренды квартиры предоставляет право расторгнуть его по требованию дольщика в любой момент, или когда его квартира будет построена. Договор аренды, заключенный непосредственно перед или сразу после начала просрочки застройщика, тоже будет хорошим подспорьем.

    Отделка новостройки и мебель в арендованной квартире: важно ли это?

    По ДДУ обычно тоже передается квартира без мебели. Поэтому тот факт, что дольщик арендует квартиру без мебели может быть дополнительным аргументом в его пользу. По мнению некоторых судов это означает, что дольщик не пытается необоснованно нажиться за счет застройщика. Однако большая часть судов не придает значения данному обстоятельству.

    А вот если квартира по ДДУ передается без отделки, это может быть учтено судом не в пользу дольщика. Предполагается, что в ней все равно нельзя было бы сразу проживать. Поэтому обосновать взыскание платы за аренду с застройщика за весь период просрочки сдачи дома становится сложнее (Апелляционное решение Пермского краевого суда от 30.03.2016 по делу № 33-3210/2016).

    Когда суд откажет во взыскании расходов на аренду квартиры с застройщика

    Мнение Верховного суда используется другими судами при вынесении решений. Чтобы отклониться от него, нужны серьезные основания. Поэтому перечисленные выше решения Верховного суда, вынесенные в пользу дольщиков, будут определять последующую судебную практику.

    И все же, дольщикам не стоит расслабляться. В каждом конкретном деле суд будет рассматривать вопрос о взыскании расходов на найм квартиры, исходя из представленных доказательств и аргументов сторон. Понадеявшись на случай, можно легко проиграть дело. Поэтому необходима тщательная подготовка к ведению процесса. Не будет лишней помощь профессионального юриста.

    Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

    Источник: http://fz214fz.ru/sud/peni-po-ddu/ubutki-za-arendy

    Моральный вред по ДДУ: судебная практика

    Взыскание морального вреда по ДДУ дает возможность в дополнение к убыткам и неустойке получить деньги со строительной компании за нарушение интересов дольщика. Рассмотрим, когда дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за нематериальный ущерб. Право на это предоставляет закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 20 декабря 2004 года.

    Моральный вред: о чем это и когда можно его взыскать

    Формулировка о моральном вреде в 214-ФЗ не присутствует. Но дольщик все же обладает возможностью потребовать компенсацию за испытанные переживания согласно части 9-й ст. 4-й закона 214-ФЗ.

    Указанная статья 4 содержит ссылку на нормы Закона РФ «О защите прав потребителей». Статья 15-я данного акта предоставляет дольщику — физическому лицу право и возможность истребовать с застройщика денежные средства в счет возмещения нематериального ущерба.

    Однако у ИП тоже есть неплохие шансы на получение компенсации с застройщика. Для этого его квартира должна быть приобретена на основании заключенного без соответствующей пометки договора (ДДУ был заключен гражданином Иванов И.И., но не ИП Ивановым И.И.).

    Читайте так же:  Судебные расходы состоят из апк

    Если же согласно договору долевого участия приобретено нежилое помещение, оно по умолчанию считается имеющим предпринимательское назначение. Суды обычно отказывают дольщикам-ИП в компенсации морального вреда.

    Моральный вред дольщика может означать физический или духовный дискомфорт, страдания и переживания, которые покупатель испытал вследствие игнорирования застройщиком обязательств и условий ДДУ. То есть, факт нарушения прав потребителя (то есть, условий договора долевого участия) в виде просрочки или иным образом должен быть доказан для получения возмещения. Понесенные участником долевого строительства неудобства, за которые взыскивается компенсация, могут представлять собой обострение заболеваний или другое ухудшение здоровья по причине переживаний, отсутствии возможности нормально вести общественную активную жизнь, ущемлении и нарушении прав и т.п.

    Взыскание морального вреда с застройщика: какую сумму удастся получить?

    Моральный ущерб по ДДУ высчитывается независимо от размера других требований, адресованных застройщику. Поэтому при определении взыскиваемой суммы не учитываются неустойки за просрочку, штрафы, убытки и иные требования.

    Размер морального вреда по ДДУ, на который может рассчитывать дольщик, зависит от нескольких обстоятельств:

    • пожелания самого дольщика – это отправная точка любого требования. Но не стоит быть оптимистом и указывать слишком большую сумму в исковом заявлении. Размер компенсации будет зависеть также от:
    • доказательств нравственных страданий, которые участник долевого строительства сможет предоставить суду. Это могут быть медицинские справки, свидетельские показания и т.п.
    • при вынесении решения будет учтена сложившаяся судебная практика. Суды, как правило, взыскивают сравнительно небольшие суммы: от одной тысячи до примерно ста тысяч рублей (в редких случаях). Обычно же сумма компенсации находится в пределах десяти – двадцати тысяч рублей.

    Моральный вред по ДДУ определяется только на основании серьезности физических и нравственных страданий, которые дольщик смог доказать суду (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.11.2012 № 33-15367/2012).

    Суд оценивает понесенные дольщиком нравственные и физические неудобства, исследуя как фактические обстоятельства дела, так и индивидуальные характеристики заявителя. Итоговая сумма определяется на основе справедливости, баланса интересов сторон, а также разумности (Апелляционное определение Самарского областного суда от 10.05.2018 № 33-5833/2018). Поэтому она может сильно отличаться от пожеланий дольщика. Нет смысла указывать слишком большие суммы в заявлении на моральный ущерб – скорее всего, они будут снижены судом.

    Как убедительно обосновать, что моральный вред был причинен

    Как следует из пункта 45-го Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.12 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», суд должен согласиться взыскать компенсацию за нематериальный ущерб дольщику и вынести соответствующее решение против застройщика во всех тех случаях, когда было установлено нарушение прав дольщика-потребителя.

    Это можно доказать различными способами. Наиболее часто истцы предоставляют медицинские справки, а равно результаты обследований, указывающие на ухудшение здоровья в результате переживаний.

    Суд вправе опираться при вынесении решения и на продолжительность игнорирования девелопером законодательных положений, договора долевого строительства и требований дольщика. На это укажет длительность просрочки застройщика в выполнении своих обязательств по ДДУ (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 05.04.2012 по делу № 33-2150/2012).

    Как взыскать с застройщика моральный вред

    Взыскание неустойки и морального вреда с застройщика имеет смысл осуществлять одновременно. В этом случае заявление о компенсации морального вреда по ДДУ включается в общее исковое заявление наряду с требованиями об уплате неустойки, штрафа и возмещении убытков. Запрета взыскивать ее отдельно нет, но это означало бы дополнительные расходы на ведение самостоятельного процесса. Кроме того, два параллельных процесса, скорее всего, будут объединены в одно дело.

    Если же моральный вред по 214-ФЗ взыскивается уже после вынесения решения по неустойке, все ранее исследованные судом обстоятельства будут обязательны для нового суда. Поэтому нет смысла откладывать взыскание на потом. Если процесс уже начат, дольщик может уточнить исковые требования, дополнительно заявив требование о выплате желаемой суммы.

    Государственная пошлина при взыскании с застройщика компенсации морального вреда

    Взыскание компенсации за нематериальные неудобства признается законодательством и судами неимущественным требованием. Поэтому заявленная сумма компенсации морального вреда по ДДУ не включается в общую сумму (цену) иска к застройщику. Государственная пошлина по ней рассчитывается отдельно. При этом:

    • гос.пошлина не уплачивается, если общая сумма (цена) иска, включая все требования по неустойке, убыткам и т.п. не превышает 1 миллион рублей (статья 333.36 НК РФ, пункт 4 части 2 и часть 3);
    • если же эта сумма превышена, гос.пошлина составит 300 рублей. Эта сумма прибавляется к госпошлине, уплачиваемой за цену иска свыше 1 млн. руб.

    Особые случаи из практики о взыскании морального вреда с застройщика

    Взыскание морального вреда, если права требования были уступлены

    В случаях, когда дольщик приобретает квартиру напрямую, заключив ДДУ с застройщиком, он может получить хотя бы минимальную компенсацию за нанесенный нематериальный ущерб. Однако, это работает только при заключении договора долевого участия непосредственно самим гражданином, предъявляющим требования.

    В случае, если квартира приобретена по договору уступки, который не предусматривает компенсацию нравственных страданий, на получение средств рассчитывать не приходится (Апелляционное определение Липецкого областного суда от 03.05.2012 по делу № 33-920/2012г.)

    Взыскание морального вреда, если квартира продана

    В одном из судебных дел Верховный Суд Республики Саха (Якутия), застройщик пытался сослаться на перепродажу квартиры, чтобы избежать применения Закона РФ «О защите прав потребителей» и, соответственно, не выплачивать дольщику средства за моральный вред. По мнению суда, эти доводы оказались несостоятельны. Верховный суд указал, что перепродажа не является однозначным свидетельством в пользу предпринимательского характера отношений. (Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 27.01.2016 по делу № 33-409/2016). То есть, не обязательно, чтобы квартира находилась в собственности истца-дольщика на момент рассмотрения спора о компенсации.

    Банкротство застройщика и компенсация морального вреда

    Для получения средств на счет дольщика недостаточно получить судебное решение, в котором суд отдаст распоряжение перечислить средства в адрес дольщика. Если застройщик – законопослушная компания, большая и известная на рынке, — скорее всего, решение исполнят добровольно. В противном случае дольщику придется добиваться взыскания, обратившись с исполнительным листом к судебным приставам.
    В тех частых случаях, когда финансовое положение застройщика ненадежно, его банкротство может быть инициировано в любой момент времени. Процесс может стартовать из-за кредиторов-дольщиков, не получивших расчет по своим требованиям.

    Компенсация морального вреда при банкротстве застройщика относится к 4-й очереди расчета с кредиторами. Выплаты будут сделаны, если останутся средства по итогам расчетов с предыдущими тремя очередями претендентов на средства застройщика-банкрота. Приоритет будет отдан выплатам за вред здоровью, причиненный жизни вред, а также выплатам работникам на основании трудовых договоров и компенсациям в счет причиненного материального ущерба.

    Подводя итог сказанному выше, дольщику стоит хорошо подготовиться к взысканию морального вреда с застройщика. Иначе полученная сумма может оказаться весьма незначительной и не стоящей затраченных усилий.

    Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Источник: http://fz214fz.ru/sud/peni-po-ddu/moralnyj-vred-po-ddu

    Возмещение ущерба застройщика
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here